"balon" ile ilgili toplam 434 soru bulunmuştur.
Toplam 775952 kişi soruları okumuştur.

Merhaba, uzun zamandır emlak balonu var mı yok mu, varsa ABD'deki mortgage krizi gibi bizi de vurur mu vurmaz mı tartışması yapılıyor. Dünyadaki yerimizi tayin edebilmek için bizden daha gelişmiş, refah seviyesi daha yüksek ülkelerle karşılaştırma yapmak zorunludur. Fakat bunu yaparken tüm değişkenleri dikkate almazsak hataya düşeriz. Ülkemiz fakir bir ülke. Harcanabilir gelirimiz az. Kazancımızın çok büyük kısmını sadece bugün hayatta kalmak için harcıyoruz. Yarına dair fikrimiz ve vizyonumuz yok. Bu da bizi rüzgara göre yön değiştiren gemi haline getiriyor. Son 15 yılda yaşanan inşaat çılgınlığını, dünyanın en ilkel işlerinden olan bina yapmayı kolay kazanç kapısı haline getiren yöneticilerin (dolayısıyla onları seçen bizim) vizyonsuzluğuna bağlayabiliriz. Barınma temel bir ihtiyaç olup her vatandaşın bu hakka sahip olması gerekir. Bu esasen sosyal devletin görevidir. Ülkemiz öteden beri fakir bir ülkedir. Sanayi güdüktür. Mal üretebilmesi için gerekli kaynaklar kendinde olmadığı bunları dışarıdan alması gerekir. Petrol, doğalgaz gibi enerjisi yoktur ithal eder, araba, çip, uçak, telefon yapamaz ithal eder, tekstil malzemesi üretir ama üretecek makineyi ithal eder... Bu böyle uzar gider. Yeterince üretmediğimiz için de dışarıdan alırız ve bu da fiyatları artırır. Bu fiyat artışı her malda geçerlidir. Emlak da bunlardan biridir. Ülkemizde emlak fiyatları TL cinsinden her sene artmaktadır. Fakat bu fiyatların artması emlak balonu olduğunu göstermez. Örneğin bugün ete veya süte veya ulaşıma geçen sene ödediğiniz fiyatın %50 fazlasını ödüyorsunuz. Nasıl ki et balonu var demiyoruz emlak balonu var da diyemeyiz. Burada karşılaştırma yaparken TL gibi değeri oynak bir para birimine göre değil altın veya USD veya EURO'ya göre karşılaştırma yapmak daha makuldur. Böyle bir karşılaştırma yaptığımızda fiyatların artmadığını bilakis düştüğünü göreceksiniz. Malın maliyeti azalmadığına göre karlarda azalma var demektir. Buna rağmen bir gayrimenkulün alınması için gerekli parayı temin etme süremiz neden uzamaktadır? Burada cevap gitgide fakirleşiyoruz olmamızdır. Gelişmiş ülkelerle karşılaştırdığımızda ülkemizde korkunç bir enflasyon vardır. Bu enflasyon zaten dışa bağımlı olan üretim yapısı sebebiyle üretim maliyetlerini sürekli artırmakta bu da fiyatlara zam olarak yansımaktadır. Bugün benzine ve dolayısıyla her şeye zam gelmesinin sebebi budur. Kimse ürettiğini zararına satmayacağına göre bu haliyle mal fiyatları sürekli artırmaktadır. Yani yıllık %10 enflasyonun olduğu bir ortamda bugün 100.000 TL'ye alınan bir evin fiyatının 2 yıl sonra 121.000 TL olması gerekir. Eğer altında kalıyorsa ev değer kaybetmiştir. Bu değer kaybının sebebini o eve o parayı verebilecek insan sayısının azalmasında aramak gerekir. Yani insanların gelirlerindeki artış enflasyonun altında kaldığı için birikim imkanları azalmış bu da satın alma davranışlarında değişime sebep olmuştur. Kısaca fakirleşmişlerdir. Fakat enflasyonla beraber maliyet de arttığı için evlerin fiyatları TL cinsinden bir türlü azalmamaktadır. Bunu insanlar kendilerinin fakirleştiği şeklinde değil ev fiyatlarının arttığı şeklinde yorumlamakta ve genel fiyatların çok yüksek olduğundan dolayısıyla balondan bahsetmektedirler. Balon belki vardır ama çok çok sınırlı bazı bölgelerde olabilir. Genele baktığımızda balondan söz etmek mümkün değil. Ülkemizden 2 sene önce ev alan bir Alman kendi para birimine göre yine aynı fiyattan hatta fakirleştiğimiz için belki daha ucuz fiyattan ev alabilmektedir. Çünkü Alman'ın geliri 2 senede değişmemiştir. Fakat bizim gelirimiz azalmıştır. Olaya bu şekilde bakıp kerteriz noktasını fiyatların artması değil de bizim fakirleşmemiz olarak alırsak bu fiyatları anlayabiliriz. Yoksa balon var diyip kendimizi kandırırız. Önemli olan emlak fiyatlarının nereye gittiği değildir. Onu müteahhitler düşünsün. Önemli olan bizim daha sağlıklı ve huzurlu bir kentte yaşamak için neler yapabileceğimizdir.

tebernüş bey merhaba .biliyırum kira geliri :ev fiyatı ilişkisini cok onemsiyorsunuz .bende bunla ilgili bir iki gösterge paylaşıymak istyorum http://www.globalpropertyguide.com/Europe/price-rent-ratio ve bu http://www.imf.org/external/research/housing/index.htm bunlar ve bunlar gibi verlere baktıgımızda özellikle büyükşehirlerde kira geliri ev fiyatı ilişkisinde avrupada ilk 5 te diyebilirz ama faiz ilişkisine baktıgımızda mevıduat faizlerinde avrupada lider dünyada belkide ilk sıralarda yer alıryoz.burda ters bi durum var tebernüş bey .nostalji haberlernizde rastladım 99 krizinde parası olanların faizlerin yüksek olmasından dolayı gayrimenkulden uzaklastıgı yazılıyodu. birde o donemlerde iatanbulda ev fiyatları 15-18 sene kira gelriryken şu dönemde 25-30 senelik kira değerlerinde arası özellikle site tarzı evlerde.yani tebernüş bey birinden birinde düzeltme olması getekmezmi ya faizlerimiz avrupaya yaklaşıcak yada ev fiyatı kira geliri ilişkisi bizimle faizi aynı olan mısırda oldugu gibi 15 seneye inmesi gerekecek .yani tahvil faizlerinin % 12 oldugu ve yükselme trendinde oldugu bi yerde ne kadar ihtiyaç olsada ev fiyatları 25 senelik kira değerlerini koruması zor tebernüş bey

merhaba tebernüş bey emlak piyasası verileri bölgedeki olumsuzluk veya olumlu gelişmelerle mi ilgili yoksa finans piyasasındaki faizlerle mi ? fed açıklamaları bu olayları pekiştiriyor mu ? bizim insanımız mı piyasayı etkiliyor şişme fiyatlarla kendi ayağımıza mı sıkıyoruz

Tebernüş bey, yıllardır halkımıza çok yararlı teknik bilgiler öğretiyorsunuz. Emlak dünyasında gerçeklerin en azından bir kısmını gösteren nadir kişilerden birisi sizsiniz. Yıllar geçtikçe sizin terazinin ibresi sürekli olarak inşaat şirketlerini, komisyoncuları, emlakçıları göstermekte. The Big Short filmini izlediniz mi? Filmde sonuna kadar emlak sektörünün tarafını tutanların sonu iyi olmamıştı. Tebernüş bey, emlak sektörü bir hizmet sektörüdür. Nasıl ki karnımız acıkır fırından ekmek alırız. Gece uyumak için de ev alırız. Günümüzde insanlar bir ev alabilmek için hayatlarını ortaya koymak zorunda. İstanbul'da 10 yıl önce otobüs durağı olmayan yerlerde ev alabilmek için bankalar net 15.000 türk lirası maaş bordosu istiyor. Çok basit bir insani ihtiyaç Türkiye'de hayatın anlamı haline gelmiş durumda. Bu duvar yıkıldığında siz bir adım geride durun Tebernüş bey. Gelecek yıkımı görebilecek kadar bilgili bir insansınız. Hayırlı İşler.

Merhaba Tebernüş Bey, Bundan 5 yıl önce Kurtköy bölgesi ile ilgili size danışmıştım. O dönem sizin tavsiyeleriniz doğrultusunda almış olduğum 1+1 daireden hatrı sayılır oranda kar ettim. Öncelikle bir kez daha size değerli görüşleriniz için çok teşekkür ederim. Bu süre zarfı içinde evlendim. Evin borcunu bitirdim. Bütçem doğrultusunda yeni binada 2+1 almayı düşünüyorum. Ev fiyatları, gayrimenkul piyasası 5 yıl öncesi kadar fırsat barındırmasa da hala daha uzun vadeli en doğru yatırım gibi gözüküyor siz ne dersiniz? İnternette yazan ilan fiyatları, firmaların verdiği fiyatların ne kadarı balon emin olamıyorum. Kafam çok karışık. :( Soruma gelecek olursam, Kartal Maltepe arasında E5 e çok yakın 1. sınıf işçilikte site içinde sıfır bir daire buldum. Metrekare fiyatı yaklaşık 4,900 TL. söyledikleri rakamlara kiraya verilmesi durumunda da kira çarpanı 250 civarı. Hem yatırım yapmak hem de oturmak istiyorum. %20 peşinat %80 kredi ile böyle bir evi almak konusunda yorumunuz ne olur? Diğer taraftan Kurtköy bölgesi de takip ettiğim kadarıyla prim yapmaya devam ediyor. Bu noktada Kartal ve Kurtköy ü kıyasladığınızda önümüzdeki dönemde hangi lokasyondaki projeler sizce daha fazla prim yapar? Şimdiden değerli görüşleriniz için teşekkür ederim.

Ev alarak bir yatırım yapmak istiyoruz. Fakat lokasyon olarak seçim yapmakta zorlanıyoruz. Ankara Mamak ta son üç yıldır evlerin metrekare fiyatı 1000 tl. Sanırım arz fazlası var 3 sene önce 140 metre ev için 140.000tl çok geliyordu. Şimdi ise çok ucuz geliyor. Diğer yer ise ordu, geçtiğimiz yıllarda büyük şehir olması, havalimanı, üniversite derken sürekli değer artışı yaşanıyor. Örnek vermek gerekirse geçen yıl 70 metre ev 90.000 tl iken bu yıl 140000 tl. Ortalama metrekare fiyatı 2000 tl. Bir yılda iki kat arttı. Bu bir balon mudur? Yoksa bu trent devam edermi? Hazır düşük ken ankaradan mamaktan mı alıp çıkmasını beklemeli. Yoksa orduda sahil e yakın değerli bir konumda ufak(85metre) bir ev almak mı daha karlı olabilir. Not: kira getirileri aynı 600tl. Ankara'da 120-140 bin e 140 metre. Orduda 150 bin e 85 metre. Ama bir taraf sürekli çıkıyor bir tarafta fiyat 3 yıldır sabit. Şimdiden teşekkürler.

36 yıllık memurum. bu güne kadar evim olmadı ikamet ettiğim nazilli turan mahallesinde kirada oturduğum blokon yanında satılık bir daire var 30-35 yıllık olmasına rağmen yüzkırkbin tl istiyor fakat banka kredisi kullanmak ve ödemelerinin ağırlığından kortuğum için girişimde bulunamıyorum. bahse konu ev için mevcut bulunan arabamı peşinat olarak verip geri kalan parasını da 2018 yılı ağustos ayında emeklilik ikramiyesinden alacağım para ile ödeyerek almak istiyorum, böyle bir yaklaşımla satıcı kişi evi satarmı? (ev sahibi ile bu konuda bir görüşmem olmadı)

Tebernüş bey merhabalar. Soru cevap yazılarınızın hepsini okumuş, makalelerinizi, emlakkulis son haberlerinizi hergün takip eden, yatırımlarının çoğunu gayrımenkule yatırmış biri olarak, bazı tezat durumlarda sizin fikirlerinizi almak istedim. 08.07.2017 tarihinde emlakkulisi web sitenizde okumuş olduğum ,İstanbulda kira fiyatlarının yaklaşık %10 düştüğü ifade edilmiş. Bu kira düşüşleride düzeltme olarak değil, piyasadaki arz -talep dengesizliğine bağlı bunun yanında konjektürün yani piyasaının tedirginliği gibi bazı sebeplere dayandırılmıştır. Asıl dikkatimi çeken husus kiraların düşmesinde konut piyasasının bir balon etkisine bağlı olarak düşmenin belirtilmemesi. Benim çıkardığım sonuç ise balon yok lakin genede kira fiyatları İstanbul genelinde %10 düştü. Hatta kiracı ve ev sahiplerinede nasihat gibi pazarlık yapın uygun fiyata verin-oturun anlamını çıkardım. Asıl sorum şu, eğerki kira fiyatları 1000 tl den 900 tl ye düşüyorsa , satın alacağımız-satacağımız evin fiyatıda değişiyor. 250 Kira çarpanına sadık kalacak olursak geçen yıl 250 bin tl olan bir ev bu sene 225.000 tl oluyor. Benim anladığım İşin matematiği bize diyor ki ev fiyatı düşmüş geçen yıl 1000 tl kiradan 250.000 tl ye al yatırım için uygundur denilen bir ev, bu sene ancak 225.000 tl olursa al diyor.Eğerki 250.000 tl den alınması durumunda ise geçen yıl 250 olan kira çarpanı bu yıl 278 e çıkıyor bunun yanında da paranın bir yıllık değer kaybı da cabası oluyor. Şimdi asıl sorum şu ? Hepimizin bildiği gibi ,sizinde emlakkulisi sitenizde belirttiğiniz gibi 2 yıldır İstanbul ve Tr genelinde ev kira fiyatları düşüyorsa, 250 kira çarpanına bakacak olursak bizimde ev fiyatlarımız sürekli düşüyor ,yanılıyor muyum? Bu işte bir terslik söz konusu, ben her zaman matematiğe bakarım, işin mantığına bakarım,matematiğim de diyor ki, sürekli sen değer kaybediyorsun.Senin sürekli kira çarpanın yükseliyor! İşin matematiğide diyor ki kira çarpanı uyuşmazlığına bakarak , sen kira fiyatlarının %10 düşmesine bağlı olarak, zarardasın evin değeri % 10 düştü. Şimdi Tebernüş bey sizden bu durum hakkında ki yorumlarınızı sabırsızlıkla bekliyorum. Bu kira çarpanı uyuşmazlığının matematikle uyuşmaması durumuna ne diyorsunuz?

Türkiye?yi konut fiyat artışlarında son altı yılın 4?ünde birinciliğe taşıyan şehirlerin başında İstanbul geliyordu. OECD verilerine göre Türkiye konut fiyatlarında 2012, 2013 ve 2015 ile 2016 yıllarında ilk sırada yer aldı. Diğer iki yılda da ikinci ve üçüncü sırada yer buldu. 2010 öncesinde ise Türkiye için veri yok. - Bu hızlı konut fiyat artışlarına ise kira artışı yetişemiyor. Bu nedenle IMF?nin izlediği başka bir seriye göre Türkiye konut fiyat artışlarının kira artışlarının üç katına çıktığı ve bu konudaki dünya birinciliğini yıllardır kimseye kaptırmadığını da görüyoruz. Yani Türkiye?de kiralar bir artarken, konut fiyatları üç artmış. Bu durum farklı gelişmelere işaret eder. - Konut fiyat artışlarının aşırıya kaçtığı, bir balon oluşumu içinde olduğunu gösterir ki, bu konutlara ödenen fiyatlara uygun kiraya verilemediği anlaşılıyor. Çünkü kiralamanın esası konutun kendini 15-20 yılda amorti etmesine dayanır. Konutun 15 veya 20 yıllık toplam kirası, o konutu satın alabilmeli. Bu da konutun, değerinin 180 veya 244?te biri tutarla aylık kiraya verilebilmesi demektir. Mesela İstanbul?da 500 bin dolara (1.7 milyon liraya) satın alınan bir dairenin 7.172 TL?ye kiralanabilmesi gerekir. Uygun fiyat kira oranı bu olmasına karşılık, bunun üstüne çıkılan butik semtler ya da siteler de olabilir. - Ancak İstanbul?da bırakın 15 çarpanını, 20 çarpanıyla bile satılık konut bulmak zor. 25, 30, 40?a doğru giden oranlar söz konusu. - Yüksek fiyatlardan, yüksek fiyat kira çarpanıyla konut alanların durumunu iki şey kurtarabilir. Biri önümüzdeki dönem konut fiyatları aynı hızla artmaya devam eder, dolayısıyla konut sahipleri kiradan değil de asıl değer artışından kazanırlar. Bir aşamada satmaya kalkarlarsa da reel anlamda zarara uğramazlar. - İkincisi de önümüzdeki dönemde daha yüksek kira ödeyeceklerin çıkacağının umulmasıdır. Bunun için de kişi başına gelirini artması, istihdamın artması, geleceğe yönelik beklentilerin iyileşmesi gerekir. ben kendime ait evi gecen yıl 2750 ye 1 haftada maltepede kiralarken bu sene 2500 e 1 aydır kiraya verememem bunumu ,işaret etmekte

- Son 6 yılda konut fiyatlarının ortalama artışı yüzde 118.3?ü bulurken TÜİK?e göre gerçek kira artışı yüzde 48.6?da kalıyor. Bunun sonucu da doğal olarak kiranın konutu satın alması 15 yıldan 25-30 yıla doğru çıkıyor. Fiyat artışlarının devamı gelmezse son yıllarda konut satın alanlar için ?yandı gülüm keten helva? olacak gibi. yorumuna katkınız olurmu dünyada en büyük fiyat artısı 7 yılda bizde olmuş mantıklımı hala bu artışlar sizce