Mrb. Tebernüş Bey. Sitelerinizdeki değerli bilgilerden de faydalanarak, ilk yatırımlarımı Ağaoğlu Ayazma ve Avr.Kon. Atakent 3 projelerinde 1+1 dairelere lansman fiyatından yapmıştım. Şimdi de Basın Ekspres'te Ağaoğlu My Office 2012 projesinden, kira geliri için, 81 m2, % 18 KDV ve tahmini diğer masraflar dahil 325 bin TL'ye (m2 4 bin TL) ofis almayı düşünüyorum. Ancak ticari gayrimenkul, ofis piyasası dinamiklerini pek bilmiyorum. Satış ofisindekiler kira getirisinin 2 bin - 2.500 TL arası olacağını tahmin ediyorlar, buna göre kira çarpanı 130-163 arasında, ort. 144. Gördüğüm kadarıyla ofislerde dolar bazında m2 kira fiyatları da bir gösterge, buna göre m2 kira 16-20 dolar, ort. 18 dolar. Halkalı-Güneşli bölgesinde yeni konut projelerinde m2 fiyatları 2.500 - 3 bin TL iken, MİA olan Basın Ekspres yolu üzerinde, çok işlek bir AVM bitişiğinde, Ağaoğlu markalı bir projede 4 bin TL fiyat yüksek görünmüyor. Kiralar dendiği gibi olursa ki internetteki taramalarımda A sınıfı ofislerde Güneşli için m2 20 dolar fiyatlar görünüyor- kira çarpanı da ort. 12 yıl gibi makul bir rakam. Bu veriler ışığında bu yatırım bana cazip görünüyor. Ancak yine de bazı tereddütlerim var1.Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut sitesi www.emlakkulisi.com arşivini taradığımda, proje 2009 Aralık'ta home office olarak ilk satışa çıktığında liste fiyatı, bugünkü satış fiyatlarının sadece % 3-4 altında imiş. Ancak Aradan geçen 1,5 yılda fiyatlar neredeyse hiç artmamış. Anladığım kadarıyla Nisan başında ofis konsepti ile relansmana kadar ciddi bir talep de görmemiş, ancak % 30'u satılabilmiş. Satış ofisine bu durumu sorduğumda, home Office iken % 1 KDV var iken şu an % 18 KDV söz konusu olduğundan, % 3-4'lük artışla % 20'lik artış olduğunu belirtiyorlar. Ayrıca bu projeye daha önce ciddi eğilinmediği, reklam yapılmadığı, şu anki kampanya ve reklamla % 75'inin satıldığını belirtiyorlar. Bu fiyatlardan bu projenin daha hızlı satılması beklenmez miydi?2.Proje mesken konutlu olduğu halde, % 18 KDV ödenerek yönetim planında işyeri olarak görünecekmiş. Bu durum ileride yasal bir zorluk oluşturur mu? 3.Şirket için değil şahsıma aldığım için, işyeri gibi KDV'yi mahsup edemeyeceğimden bir şirkete göre 50 bin TL dezavantajlı alım yapıyorum. İleride satmak istersem de sanırım alıcı yine % 18 KDV ödemek durumunda kalacak. Bu durum ticari gayrimenkuller için hep böyle dezavantaj mı oluşturur? 4.Satış ofisinde hemen bitişiğinde metro istasyonundan bahsediliyor, hatta katalog ve internet sitesinde görünüyor. Ancak bildiğimiz kesinleşen oradan geçen bir metro hattı yok. Satış ofisinden de hangi hattın oradan geçeceğini sorduğumda somut bir cevap veremiyorlar. Sizin bu konuda bilginiz var mı? 5.Ofis başına sadece 1 araçlık tahsisli kapalı otopark varmış, ayrıca 40-50 araçlık misafir otoparkı varmış. 500 ofise ilave 9 tam kat ofis için bu kadar kısıtlı otopark biraz düşündürücü. Böyle bir ofiste ortak ve yöneticiler için en az 2-3 otoparka ilave iş amaçlı gelenler için de daha fazla otopark ihtiyacı olabilir. Gerçi bitişikteki AVM otoparkı sorunu biraz hafifletebilir. Bir ofis projesi için bu sayıda otopark sizce ciddi sorun oluşturur mu? 6. 2 yıl önce bu bölgede yoğun yağış sonrası oluşan dere taşması sel sonucu çok sayıda vatandaşımız ölmüştü. Bu durum bu bölgenin MİA olarak gelişmesini sanki biraz yavaşlattı, bu durum ne kadar devam eder, yoksa bölgenin önü çok açık mı? Bu soruların dışında genel olarak böyle bir yatırımı tavsiye eder misiniz? Selamlar
Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
23 Nisan 2011 | 13:22 Murat Yılmaz 551 Kişi okudu 