"FED" ile ilgili toplam 69 soru bulunmuştur.
Toplam 325239 kişi soruları okumuştur.

Tebernüş Bey, Eski bir yatırım bankacısı ve son 9 yıldır gayrimenkul sektöründe yurtdışında çalışan bir uzman olarak benim öngörülerim kısaca ekteki gibi ancak siz nasıl düşünüyorsunuz ? 1...FEDin faizleri en azından 2015 ortası veya 3.çeyreğine kadar artırmıyacağı ve Avrupa ve Japonya merkez bankalarının faizleri düşük tutacağı kesin gibi 2...Avrupa Merkez Bankası piyasalara likidite vermeye devam edecek gibi ve bu da Türk bankaları için ucuz kaynak ve sendikasyon demek 3...RTE ve hükümet TCMBden faizleri daha da düşürmesini istiyor ve TCMB ani bir şok olmadığı sürece faizleri kademe kademe indirecek gibi 4..,TCMB enflasyonda önümüzdeki dönemde düşüş bekliyor 5...Türkiye jeopolitik risklere alışmış gibi yani ne Suriye ne Irak ne de Ukrayna krizi bizi çok etkilemedi 6...Gezi , 17 Aralık ve akabinde kurlardaki şok dalgalanma bitmiş gibi 7...Konut hala en cazip yatırımcı aracı ve talep güçlü Bu anlamda hem iç hem de dışta şoklara dayanıklı bir Türkiye görüntüsü var ve şu anda 10 yıllık konut kredileri aylık %1 altına tekrar inmiş durumda. Bu durumda önümüzdeki bir yılda tahminim faizler tekrar 0.70-0.80 aylık bandına değecek gibi ancak bunun altı çok zor gibi. Bu anlamda sanırım önümüzdeki bir yıl hem mortgage ile gayrimenkul almak hem de refinansman yapmak için uygun bir dönem ancak 2015 3. Çeyrekten sonrası çok gri ve belirsiz gibi özellikle FED ve ABD faiz artırımları için. Ne dersiniz ?

Merhabalar Tebernüş Bey, size sorulan soru ve cevaplara ilişkin arşivi incelediğimde yıllar boyunca "emlak piyasasında balon mu var" sorusuna istikrarlı biçimde olumsuz yanıt verdiniz ve kuşkusuz şu ana kadar haklı çıktınız. Ama konut piyasında balon oluşmayacağına dair gösterdiğiniz gerekçenin siyasi istikrar olmasına pek katılamıyorum. Kuşkusuz siyasi istikrar çok önemlidir ama konut satışlarını ve fiyatlarını belirleyen tek etmen bu değildir. Siyasi istikrar olsa bile ekonomik koşullar (faiz, kur, enflasyon vs) satış miktarını ve konut değerini etkiler. Global anlamda FED'in piyasadan dolar çekme politikası, piyasada para bolluğunun azalıyor ve daha da azalacak oluşu, Türkiye'de ise faizlerin ve enflasyonun yükseliyor oluşu gerçekleri karşısında siyasi istikrar ne kadar sürerse sürsün konut satışlarının azalacağını ve konut değerlerinde oluşan köpüğün 1-2 yıl içinde söneceğini iddia ediyorum. Bilindiği gibi ekonomide her çıkışın bir inişini vardır nitekim hiçbir şeyin fiyatı sonsuza dek artamaz. Aynen altın piyasıdında olduğu mutlaka bir düşüş ve yeniden yükseliş trendi olur.Hiçbir malın değeri çok uzun süre yükeliş grafiği göstermez arada iniş çıkış ve zigzaklar olur. Ancak Türkiye?de konut fiyatları 12 yıldır aralıksız yükseliyor ve bu süreçte konuta yatırım yapanlar iyi kazandı ama bundan sonraki süreçte bu yükseliş trendinin her an kırılması kaçınılmazdır. Yukarıda belirttiğim ekonomi koşullara ek olarak bu yüksek fiyatlardan konut alma kapasitesi olanların zaten çoğunun alabilecekleri konutları aldığı ve piyasanın yüksek gelir grubu açısından doygunluğa ulaştığı da bir gerçek. Nüfusun önemli bir kısmı ise söz konusu fiyatlardan ev alamayacağına göre o fiyatlar çok yakın bir zamanda inecek. Ayrıca kira çarpanlarının 300-350 gibi rakamlara çıkması da hayra alamet bir durum değil. Son olarak emlak konut?un kendi sitesinde açıkladığı satış raporlarına baktım ve 2013 ile 2014 yıllarının ilk çeyreğindeki satış adetlerini kıyasladığımda %60 gibi vahim bir düşüş olduğunu gördüm. Bu da köpüğün sönmeye başladığını gösteren bir veri bence. Benim iddia ve görüşüm budur sadece paylaşmak istedim. Saygılar...

merhabalar tebernüş bey; yıllarca bu platformda siyasi istikrar sürdüğü sürece fiyatlarda sıkıntı olmayacağını söylediniz. mevcut yaşanan gelişmeler ve 1 yıl içerisinde 3 seçim yapılacak olması siyasi istikrar konusunda herkesde soru işareti oluşturuyor. 2000'li yıllar boyunca amerika tarafından yaratılan parasal genişleme sonlandırıldı. fed QE yi azaltmaya başladı. diğer taraftan istanbulda satılmaya bekleyen ciddi bir stok olduğunu herkes biliyor. inşaat şirketlerinde çalışan arkadaşlarımda benle tahminimden daha yüksek stoklar olduğunu paylaşıyorlar. şirketler elindeki stoktaki dairelerin fiyatlarını düşürmeden satmak için %15'e yakın finansal sübvansiyonlara katlanıyor. faiz oranlarının %10 seviyelerine çıkması ve daha artacak beklentisi ile birlikte yatırım amaçlı konut alanlar için tekrardan faize geçip beklemek daha kazançlı olmaya başladı. konut kredisi ile ev alanlar içinse faizlerin %0,65 ten %1 lere gelmesiyle birlikte maliyetlerden dolayı beklemeye başladılar. faizlerin daha da artacağı beklentiside mevcut. konut satın alırken %25 peşinatı sağlayamayan tüketicilerin ise ihtiyaç kredisi kullanarak bu sorunu çözmeleri bddk tarafından ihtiyaç kredilerinin 36 ayla sınırlanmasıyla birlikte çözüm yolu bir miktar kapandı. metrekare inşaa yapım maliyeti 600tl olan konutların 50 metrekaresinin inşa maliyeti 30bin tl yapar. 50metrekarelik bu daireleri 250bin-300bine satarak toplamda 5 sene 2000-3000 konut satarak milyarderler listesinden girme döneminin sonuna geldik. çok kötümser olduğum için bu satırları yazmadım. ancak yanlış giden olaylar var. onları paylaşmak istedim. emlak piyasanın önde gelen entellektüellerinden biri olarak detaylı bir analiz yazarsanız sevinirim iyi geceler

Tebernüş bey selamlar. Şimdi siyasal istikrar konusu çok gündemde ama benim anlamadığım bazı şeyler var. Örneğin merkez bankası başkanının 24.09.2013 tarihinde yıl sonu dolar kuru öngörüsü 1.92 idi ancak 17.12.2013 olaylarından önce dahi FED'in acıklamaları ile kur merkez bankasının yüksek döviz satışlarına rağmen 2.03-2.04 civarlarının altına inmedi ki bu yaklaşık %6 lık bir sapma anlamına gelir, olaylardan sonraki 2.09-2.10 larda sapma nerdeyse %9-10 lara denk geliyor. Yani eğer cari açık bu kadar yüksekse (kısaca ülkeden çıkan döviz ülkeye giren dövizden fazla olması demektir.) bunun sebebi de ülkeye en yüksek döviz girdisi sağlayan kalemlerdeki ithalat oranının yüksekliği ile enerji ithalatıdır. Bu durumda her daim kırılgan bir ekonomi olmak kaçınılmazdır. Kayıt dışı ve gayrimeşru döviz girdilerinin yüksekliği ciddi bir fren görevi yapsa da bu alanlar suıstımale acıktır ve ne zaman ne gelip gideceği öngörülemez. Ülkede üretime ve reel ekonomiye dayalı (inşaat hariç) gerçek bir kalkınma olmayıp maalesef finans ve hizmet sektörlerinde bu kaynağı belirsiz ve konjektürel sermaye girişlerinin yarattığı büyüme vardır. Orta ve Alt gelir gruplarının satınalma güçlerinde ciddi azalışlar var. Dolayısı ile ülkenin çoğunluğunu oluşturan bu kesimlerin gelir düzeyleri artmadıkça hiçbir sektörün istikrarlı büyümesi söz konusu olmayacaktır. Sonuc olarak düşüncem sudur; ekonomik istikrar dediğimiz şey son yıllarda tavan yapmış yabancı sermaye girişinden başka bir şey değildir ki bunun da Arapların ve İranlıların paraları ile yurt dışına kaçırılan gayrimeşru kazançların varlık barışı adı altında yurda getirilen paralar olduğu acıktır, bunlar sadece günü kurtarmaya yeter başka da bir işe yaramazlar ki artık bu sisteminde eskisi gibi işlemeyeceği belli. Sorularım ise şunlar; 1-Yurt dışı para girişleri azalacağına göre emlak fiyatlarında gerileme bekliyormusunuz? 2-Ülkemizdeki insanların gelir düzeylerinin durumu göz önüne alındığında bu pahalı konutlardan alabilecek insan sayısının da azlığı ortada iken acaba alım gücü yüksek kesimin talebi doyuma ulaşmışmıdır? Yoksa m2 si 5-6 bin hatta 8-10 bin TL?lik konutlara hala ciddi bir iç talep olabilir mi? 3- Özellikle İstanbul özelinde başlatılan ve konuşulan projelerin içerisinde örneğin kanal projesi-kentsel dönüşüm projeleri-vb. hangileri Belediye ve hükümet değiştiğinde iptal edilebilir, hangileri yönetimde kim olursa olsun devam edecek ve tamamlanacak projelerdir. Tesekkurler.

Murat Beye katiliyorum. Yasi bizden kucuk olup, gayrimenkulun yari fiyatina satilamadigi 2001 krizini yasamamis, tozpembe, her sene gayrimenkulun katlanarak deger kazandigi son 10senede piyasaya giren arkadaslarimizi uyarmak lazim. FED`in dagittigi ucuz dolar ve Cin`in dagittigi ucuz mallarla yaratilan tatli donemin sonuna geldik. FED belki Aralik, belki Mart`ta, Cin ise bugunden politikalarini degistiriyor. TRdeki istikrar cok da onemli degil ama o da bozulacak sanirim. Bu donemde, borclanarak, elindeki tum kaynaklari zorlayarak gayrimenkul yatirimi -kisinin basini sokacak kendi evi disinda- kesinlikle uzak durulmasi gereken bir karar. Yapilacak ise en az 1yillik taksit kotu gunler icin bankada hazir olmali. 1994-1998-2001 krizlerine ait hatiralari bi dinlesin arkadaslar, hak verecekler.

iyi günler,denizbank dan 120 ay vade,60 bin tl,ipotekli ihtiyaç kredisi kullandım.işleme başladıklarında,faiz oranı yüzde 0,75 idi.gezi olayları ve FED in açıklamalarıyla ekonomik çalkantılar olunca,krediyi 0,95 den faizlendirmek istediler,itiraz edincede 0,90 a çektiler,bu oran çok değilmi? yıl sonunda elime 35 bin tl geçecek,bunu borcuma yatırmayı düşünüyorum.Bana "erken ödeme,yeniden yapılandırma,erken kapatma " vs sorunsuz şekilde yapabilirsiniz dediler,onlara inanmalımıyım.? cevabınıza teşekkür ederim.

Amerika Merkez Bankası Fed'in aylık 85 milyar dolarlık tahvil alım programını azaltacağı beklentisiyle yükselen ABD 10 yıllık tahvil faizleri, gelişen ülkeler başta olmak üzere ülke tahvillerinin yükselmesine yol açtı. Türkiye tahvil faizlerinin yükselmesi kredi büyüme hızını ve emlak piyasasındaki yükselişi bozabilir.Türkiye'de konut fiyatlarındaki artışta azalan kredi faizlerinin etkisi oldu. Fed'in tahvil alımlarını azaltacağı beklentisiyle dünyada artan tahvil faizleri Türkiye'deki kredi faizlerinin tekrar yükselmesine, böylelikle konut talebinin azalmasına yol açabilir. The Wall Street Journal Türkiye'ye konuşan uzmanlar ABD tahvillerindeki yükselişin devam edebileceğini bunun da Türkiye'de kredi faizlerine yansıyabileceğini belirtti. Basından böyle bir haberle giriş yapmak istedim.Çünkü,bazıları benim özfikrimi kaale almayabilirler.Bazı saptamalarım var burda belirteyim; 1-Temapark istanbul çok çok uzun bir süre satışı beklenen bir projeydi.İlginin bu kadar çok olması insan psikolojisinde gözünde çok büyütmesi yatar.Tıpkı "arsa" da olduğu gibi.büyük bir beklenti var yani..fiyatın ANOMALİLEŞMESİ DE bundandır. 2-TEMAPARK istanbul bilmiyorum ama farkındamısınız! ismi TEMA İSTANBUL oldu.yani park kısmı yokoldu birdenbire.Acaba parklar(disneyland)-avm leri-2 adet otel,fuar alanları(sonradan yapılmayacak denildi) na NE OLDU BİLEN VARMI?proje ilerde sıkıntıya girdiğinde(ki Tüm Türkiye'de değil Dünya'da emlak fiyatları geri gelecektir,Balon sönecektir-bunu ben demiyorum-uzmanları diyor) adı zaten tema idi. ne parkı!ne avm si! kardeşim diyebilirlermi...? 3-bilmeyenler için şu açıklamayı yapalım;atakent-halkalı bölgesinde malum pekçok emlakçı arkadaş var.Bunların amacı para kazanmak tabiiki...Tema gibi-bosforus gibi-212 ofis gibi projelerden kısa vadede(1-2 ay içinde elden çıkarmak amacıyla) önceden piyasası yine kısa vadede iyi olacak projelerde pozisyon almak onlar için çok çok moda.Çünkü emlakçı arkadaşlar 3- 5 şer adet özellikle 1+1,2+1 daireleri( tabiri caizse havada kaparak (bu iş için ciddi paralarada gerek yok.3-5 bin tl yetiyor, çünkü adı zaten opsiyon) 2.el de bunların üzerine en az 5-10 bin tl koyarak yatırımcıya-alıcıya devirle satmaya çalışıyorlar.Hatta önümüzdeki günlerdede bu satış rakamlarını yukarı çekmek için Tema satış ofisi şu gün % 10-20 zam yapacak diyerek piyasayı KIZIŞTIRMA görevini de yapacaklardır.ALDANMAYIN.Bunların hepsi DENEYİMLE sabittir.Bakın önceki projelere böyle oldu.piyasalar yerine oturduktan sonra 2.eller o kadar çok ortaya çıktı ki. ve fiyatıda çıkış fiyatının altında...Çünkü bu iş matematiksel-ekonomik değerlerle oluşur. ARZ-TALEP dengesi.Hatta şuan satış ofisine başvuranların en az yarısı emlakçıdır diyorum.Borsadaki Sürü mantığıyla hareket tarzı var.herkes alıyor bende alayım o zaman mantığı...çünkü opsiyonlanan konutta parasal kayıp yok.Geçmişte tutmuştu.şimdi neden tutmasın... 4-atakent bölgesinde arsa ve arazi çok.leyla cidal hanımefendinin tespitleri çok doğru.yani bu bölgede son arsa da değil son projede...Bence Tema ist. hem fiyatta(brüt-net açısından) hemde proje bazında çok abartıldı herzaman ki gibi.ama piyasalar zamanla yerine oturacak.2.elde çok uygun fiyatlar elbette oluşacaktır. 5-Tebernüş bey,siz bir ara tema istanbulun şirket yetkililerinin yerinde olsaydım m2 sini 5 bin tl satışa çıkarırdım gibi bir espri yaptınız.ancak böyle bir durumda inanın satış ofisi sinek avlayacaktı.Çünkü fiyatı bu kadar yüksek olan bir projeye gerçek yatırımcı talebi olmayacağından emlakçı arkadaşlarda bu işe hiç bulaşmayacaklardı. 6-SON SÖZ:OTURMAK İÇİN alanlara HAYIRLI UĞURLU OLMASINI DİLİYORUM.Ama yatırım amaçlı alanlara da ALLAH kolaylıklar VERSİN... Burda yazılanlar "Yatırım Tavsiyesi Değildir".

Ahmet Yenilmez bey'e bir hatırlatma ;Eski bir çin atasözünü burda söylemek isterim;"daldaki iki kuş'dansa eldeki bir kuş yeğ'dir".herkese,herzaman şunu söyledim;biri hariç hep sağlam iş yaptım,bu yaptıklarımdan dolayıda hiç zararlı olmadım.Ama birkez yaptığım bir hatadan(2007 de maketten ev almak gibi) dolayı epeyi zarar gördüm,"zararın neresinden dönülse kardır" deyip davamı açtım ve kazandım çok az bir zararla durumu kurtardım.AMA bu TEMA KONUSUNDA BU KADAR ÇOK İSTEKLİ MÜŞTERİYİ GÖRDÜKÇE bu durumdan korkar oldum. AKLIMA BOSFORUS(kireccide hatırlatmış) ve daha niceleri geldi.şimdi yeni yeni değerini buldu.ama ordan ev alıpda uzun yıllar hergünü zehir olanlarıda(kelepir fiyata çok zararına satış yapanları) biliyorum.kısaca;temapark istanbul keşke denildiği gibi güzel bir proje olarak yapılır ve teslim edilir..nede olsa çevresindeki yerleşimlerde bundan nasiplenecektir...ama ev ve konut yatırımı hesap kitap-matematiksel işdir.ve biraz da şansdır.alırsınız kısa zamanda piyasalar güzeldir-çoşmuştur, iyi prim yapar.yada alırsınız 2008 deki gibi bir kriz gelir(içerde siyasi istikrar olup olmaması o kadar da önemli değildir o anlar çünkü ekonomik globalizmden kaçış yoktur)3 yıl fiyatlar geriler durur.kurtarıcı olarak amerikan kaynaklı (FED)parasal genişlemeden bahseder.tüm dünyayı şuan olduğu gibi bol paraya boğar.herşeyin fiyatı tabiri caizse UÇAR.sonra bugünlerde olduğu gibi borsamızın %30 aşağı gelmesini sağlayan FED sadece açıklamaları ile dünyaya mesajlar verir."artık bol para dönemi bitti",der.şimdi parasal sıkılaştırma dediğimiz olay başlamış oluyor.ÇİN EKONOMİK olarak ciddi daralacak.Bizde de cari açık çok fazla.yani dövize ciddi ihtiyacımız var,bu ihracatla kapanmaz bir cari açık...bizde ciddi olarak daralacağız tabiiki..bizi ilgilendiren tarafı,özel sektörde çalışanlara.. uyarımdır;önümüzdeki aylarda işten çıkarılmalar artabilir,işsiz kalabilirsiniz.kendinizi parasal olarak sağlama aldıktan sonra, yatırım yapmayı iki kez düşünün.diyorum.tüm dünyada oluşan ve şimdilik bizde döviz-borsa-faizlerde ciddi kriz yaratan bu durumun ilerde eğer önüne geçilemezse(nasıl geçileceği ayrı bir konu) konut emlak piyasasında çok ciddi iflaslara,işlerin askıya alınmasına,haciz vs gibi hoş olmayan sonuçlar doğuracağı mutlaktır.Bu durumda TABİİKİ sağlam olan şirketler ayakta kalacak,işlerini iyi-kötü bitirip teslim edeceklerdir.ama yatırım yapanların prim beklentileri başka baharlara ertelenecektir.oturmak için ev almak isteyenler;tebernüş beyin herzaman dediği gibi "fiyatı piyasaya ve kesenize göre uygun ise" alınabilir.Kiraya vereceğiniz para boşa harcanmamış olur. ama yatırım amaçlı olanlar için ben şuan piyasaların önü karanlık... çok düşünün derim...Ayrıca;herkese tavsiyemdir;"paranız sağlığınızı bozmasın".sağlıcakla kalın. Not:burda yazılanlar yatırım tavsiyesi değildir.

biraz fazla soru sordugumun farkındayım ama maksat bilgilenelim :) , Tebernüş Bey Fikirtepe'de bazı inşaat firmaları metraj fiyatını dolartl kuru üzerinden hesaplamakta.atıyorum m2'si =4000 dolar gibi.Malum fikirtepe dar gelirli bir mühit 2.5 daire düşecek bir adam (daire 100 m2 olarak hesaplandı ) 50 m2 lik kısmı 200 bin dolar gibi bir rakam ederki şuanın parası ile 350 bin tl eder.Biraz reel olursak f.tepe'de bu parayı çıkaracak babayiğit bulunması zor . O zaman inşaat firmasından 200 bin dolar alacak .Buraya kadar sıkıntım yok .Asıl soruma gelecek olur isek malumunuz projeler 36 ay sürmekte . dolartl kuru 1.10'lardan geldi 1.90'da gördü şuan 1.75 civarlarında.Birde FED (ABD Merkez Bankası ) Parasal genişleme(QE3-QE4..) haberleri var piyasada malum seçim yılı :) neyse çook olan bir şeyin değeri düşmekte ve dolartl kurunun=1.10 'a gelmesi durumunda f.tepe mahallesi sakinlerinin alacagı 200 bin dolar tl kurunda 220 bin lira oluyor ama bizim hesaba göre 350 bin idi 130 bin liralık açık var...Böyle bir durumda sizce dolar kurunda metraj hesaplaması sağlıklı bir durummudur ?