"Ataköy" ile ilgili toplam 341 soru bulunmuştur.
Toplam 464829 kişi soruları okumuştur.

Kira çarpanı her tip konut için geçerli olmayabilir

Soru

Merhaba, Yatırım amaçlı alımlarda sadece kira çarpanına bakılması yeterli olmayacaktır. Her ev aynı zamanda bir arsa yatırımıdır. Arsa'nın kıymetli olduğu Boğaz hattı, Nişantaşı, Bağdat caddesi, Yeşilköy gibi semtlerdeki evlerin kira çarpanının 500'lere ve üzerine ulaşabildiğini görürsünüz. Çünkü bu semtlerde sadece ev değil aynı zamanda bir değere yatırım yaparsınız ve o değerin karşılığı kira ile ölçülmez. Zamanla evin "capital growth" olarak adlandırabileceğimiz değerinin sürekli arttığını görürsünüz. Esenyurt, Kurtköy gibi yerlerde kira çarpanının 200'lerin altında olduğunu görürsünüz. Çünkü ortada bir değer yoktur. Ev fiyatları bu sebeple çok artmaz, kira çarpanı düşük kalır. Sadece kira çarpanına bakmak doğru değildir bu sebeple.

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
27 Mart 2017 | 09:29 Mehmet Dikmen 1553 Kişi okudu

Ataköy kira çarpanı çok yüksek

Soru

İstanbul da birçok semtte ev alabilecekken sırf beğendiğim için oturma amaçlı Ataköy de bir eve 950.000 TL vermek üzereyim. Ortalama kira getirisi 2500 TL olduğunun ve kira çarpanının 380 olduğunun da farkındayım. Mantığım kesinlikle hayır diyor ama yeşillikler içinde bu kadar ferah ve merkezi başka bir yer göremediğim için duygusal olarak kira çarpanına takılma diyorum. Sizce hareket tarzı ne olmalı? Bir de sanırım 3-5 yıl sonra buraya kentsel dönüşüm gelirse matematiksel olarakta durum düzelecek sanki :-) Siz ne dersiniz?

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
26 Mart 2017 | 01:02 Sedat Yılmaz 2167 Kişi okudu

Emlak Balonu Ne Zaman Patlayacak?

Soru

Özellikle son yıllarda İstanbul?da her yer inşaat alanına dönmüş durumda. Gerek kentsel dönüşüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarının yerine yapılan yeni konut, ofis yatırımları başı çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kısmı inşaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hızını artırmak için devlet teşvikleri, vergi indirimleri, düşük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor. İstanbul?da öyle bir hızla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aşmış durumda. Buna rağmen İstanbul?da 1200-1700 arası kiralar bile çok olağan karşılanmakta. Bu noktada sanırım ?her arz kendi talebini yaratır? ifadesini kullansak yanılmış olmayız. İstanbul?da ki arazi fiyatlarındaki fahiş rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjları sebebiyle bir çok inşaat firması da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaştı ki, firmaların çok büyük bir kısmı A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mı İstanbul?da? Maalesef yok. İşte tam da bu noktada arzı karşılamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancı yatırımcıya sunulan imtiyazlar. İstanbul?da konut barınma ihtiyacından çok yatırım amacı ile satılmaya başlandı. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olması gerekenden çok daha yukarıda olan fiyatların sebebini açıklıyor. İnşaat sektöründe yüksek kar fırsatı gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye başladı, bunun sonucunda da insanlar mağdur oldu. Birçok marka peş peşe mağazalarını kapattılar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadılar. Nitekim bazı alışveriş merkezleri ya battılar ya da farklı konseptler, farklı stratejiler belirleyerek piyasada varlıklarını sürdürmeye çalışıyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküşten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlakların meydana geldiği de bir gerçek. www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiği gibi ?Y kuşağının hayali ev almak!? Hal böyle olunca peş peşe birçok konut projesi yapılmakta. Evet, Türkiye?de hatırı sayılır bir genç nüfus var ancak konut fiyatları öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslında hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmaları özellikle İstanbul?da ki arazi fiyatları sebebiyle bu kesimin alım gücünün üzerinde bir satış fiyatı ile piyasaya çıkıyor. Sizin de defalarca ifade ettiğiniz gibi konut yatırımında genel geçer bir kural vardır; kira çarpanı. Gayrimenkulün değerini, aylık kira getirisine böldüğümüzde ortaya çıkan sonuç kira çarpanını verir. Bulunduğumuz dönem için Türkiye genelinde yatırım noktasında konutta 200 ve altı kira çarpanı yakalandığında mantıklı bir yatırım olduğu anlaşılsa da İstanbul için bu değer 250ve altı olarak hesaplanmış ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatılı, otoparklı, sıfır binalarda bu değeri yakalamak neredeyse imkansız. İstanbul?da sosyal donatılara sahip, güvenlikli, otoparklı yeni binalarda veya bina yaşı çok eski de olsa yaşam kalitesinin yüksek olduğu belli başlı lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisini kıyasladığımızda, kira çarpanı 300 ve üzerinde oluyor. Ekonomi açısından konuyu ele aldığımızda ise; piyasada balon var mı yok mu anlamanın yolu fiyat artış hızını ölçmekten geçiyor. Kişi başına milli gelir artışı yıllık %10 civarında. Talebin piyasayı döndürecek şekilde var olması için konut fiyatları max %15 artmalı. Daha fazla arttığı taktirde vatandaş konuta erişmekte güçlük yaşıyor ve piyasada fiyatlar kendiliğinden düşmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de İstanbul?da konut fiyatlarının Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hızla arttığı ve sonrasında ciddi bir yavaşlama olduğu belirtilmekte. Bugün İstanbul?da özellikle sıfır binalarda konut fiyatları çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanına göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yıllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktır, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslında emlak balonunun var olduğunu ancak geçen zaman zarfında talebin azalması sonucunda fiyatlara düzeltme geldiğinin bir kanıtıdır. Ancak şöyle bir durum var o da şudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alınan evlerde satış aşamasında fiyatlar ya artıyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara şimdiye kadar bir düzeltme olmadı. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satış fiyatları, vatandaşın ilk aldığı fiyatın altında olursa bu balon patlamış demektir. Konut fiyatları enflasyonun çok üzerinde bir artış göstermeye devam ederse bir gün bu şişirilmiş fiyatların düzeltmesi gelecektir ve yatırımcının çok canının yanacağı da yadsınmaz bir gerçektir.

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
15 Mart 2017 | 00:22 Nevzat Sarıoğlu 20240 Kişi okudu

Avcılar Üniversitesi Bitisigi Firuze Konakları Hk .

Soru

Projeyi 3S Kale Grubu yapmakta üstlenmiş . 40 dönüm arazi üzerine 523 konut yapılacakmış . 1+1 daire yatırım amaçlı düşünüyorum . Fiyatları 366.000 TL başlıyor . Sizce lokasyon olarak Avcılar Üniversitesi Bitisigi olmasi yatırım amaçlı nasıl ? inşaat bitimi 2 yıl , bittikten sonra satış için karlı mi ? yoksa kira getirisi mi karlı ? Firma aynı zamanda Avrupa konutları kale ve Avrupa konutları Ataköy projelerinin toprak sahibi imiş söylenen ilk projesini Avcılar'da yapacakmis . Sizin devamli takipçiniziz fikirleriniz bu proje için nedir ?

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
05 Mart 2017 | 23:09 Zeynel Cebi 1869 Kişi okudu

Ataköy'ün kentsel dönüşümü

Soru

Selam Tebernüş bey.nasılsınız her yazınızı okumaya gayret ediyorum.... Ataköy de genel olarak kentsel dönüşüm çalışması düşünülmekte midir.. Ataköy de yatırımlık daire alınır mı ?

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
03 Mart 2017 | 01:22 Mehmet Yeni 1141 Kişi okudu

Emlak Konut 20 yıl vadeli konut kampanyası hakkında

Soru

Merhaba ; Bu kampanyayı nasıl yorumluyorsunuz ? ve bu projeye katılan firmaların neden sadece belli bölgelerde ki projeleri bu kampanyaya giriyorda diğer projeleri girmiyor.. Mesela avrupa konut başakşehir projesi kampanyaya dahil ama avrupa konutları ataköy dahil değil vs. acaba satılmayan bölgelerde ki projelerinimi bu kampanyaya sundular ? teşekkür ederim.

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
01 Şubat 2017 | 10:14 Ali Asgar ŞAhin 1720 Kişi okudu

Zeytinburnu Emlak Vergisi

Soru

Zeytinburnu Belediyesi, özellikle yeni konut projeleri için rekor emlak vergileri çıkarmaktadır. Bunu da o projeye özel parsel bazında çok önceden belirlediği arsa bedelleri ile gerçekleştirmektedir. İncelendiğinde görülecektir ki; son 5 yılda inşa edilmiş, üstelik kıyı şeridinde olmayan konut projelerinde (örneğin 3+1 bir daire için) 10.000 TL?leri bulan yıllık emlak vergileri tahakkuk ettirilmektedir. Bu rakamlar, Zeytinburnu içerisindeki komşu parseller için belirlenen bedellerin yer yer 20-25 katına ulaşırken, İstanbul ve hatta Türkiye genelinde de rekor düzeydedir. Yine incelendiğinde görülecektir ki; Boğaz kıyısı, Bağdat caddesi, Etiler gibi şerefiyeli bölgelerden ve hatta denizin içi denilebilecek Bakırköy-Ataköy sahil kesimi gibi yerlerden dahi kat kat yüksek vergiler çıkarılmaya başlanmıştır. Belediye, itirazları dikkate almadığı gibi mahkeme yolu ile yıldırma taktiğini planlı bir şekilde uygulamaktadır. Bu yetmezmiş gibi şimdi de daire metrekarelerine sosyal tesis, vb.ortak alanları da ekleyerek daha da yüksek vergiler için bildirimlere başlamıştır. Buna hakkı var mıdır? Hukuk içerisinde açık kapılar bularak, sosyal eşitlik ve adalet prensibi ile çeliştiğini düşündüğümüz bu şekilde ayrımcı bir vergilendirme politikası için şikayette bulunabileceğimiz bir makam neresidir?

Özge Özdemir tarafından yanıtlandı.
31 Ocak 2017 | 17:41 Metin Beyaz 1647 Kişi okudu

Lüks konutta kira çarpanı

Soru

İyi günler hocam nasılsınız bir gün Allah nasip ederse sizinle yüzyüze tanışmak istiyorum:) sorum lüks konutta kira çarpanı neden yüksektir genelde bu keyifli konforlu hayat yaşamak isteyenler lüks ev tercih eder lakin kira çarpanı 400 500leri bulması enteresan geliyor bana bu nereye kadar böyle devam edecek yoksa birgun son bulucakmıdır

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
09 Ocak 2017 | 14:40 Serkan baş 1645 Kişi okudu

semtler arası kira çarpanı uçurumları

Soru

merhaba Kurtköy'de 230 kira çarpanı ile 5 yıl kontratlı kiracılı 1+1 home ofis aldım. Şu anda Ataköy'de 340 kira çarpanı ile 3+1 dairede kirada oturuyorum. Semtler arası bu kadar kira çarpanı farkının olmasının sebebi nedir ? Bu durumda para biriktirdikçe kira çarpanı 250'nin altında olan gayrimenkul alıp kiraya verip, Ataköy'de kirada oturmaya devam etmek mantıklı gibi geliyor. Siz ne dersiniz ?

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
01 Ocak 2017 | 23:09 erkan can 1764 Kişi okudu

Ev fiyati ne kadar olur.aldigim değer mi.

Soru

İyigunler. Sayın kireç ci İkitelli mehmet akiften 75 metrekare ara kat sıfır daire aldım.215 bin tl.Yeni başlanan ikitelli Ataköy metrosu bahariye istasyonuna 90 mtre Mahmutbey Giseleine 200 mtre Mall of istanbula 4 dakika.metro 2019 da bitiyor. 3 yıl sonra tahmini ev fiyati ne olur. En düşük ..Teşekkürler.

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
29 Aralık 2016 | 00:22 Harun Ari 1538 Kişi okudu