250 Kira çarpanı hakkında
Soru
Tebernüş Bey selamlar, yorumlarınızda gayrimenkul yatırımında killit noktanın, 250 ve altı kira çarpanı olduğunun önemini vurguluyorsunuz. Size katılıyorum ancak İstanbul'da çarpanın çok yukarılara çıktığı da bir gerçek.
Gözlemlerime göre 250 ve altı kira çarpanı İstanbul'un sadece eski semtleri Fatih vb. semtlerinde minimum 30-40 senelik binalarda mevcut. Deprem gerçeğini de göz önünde bulundurarak bu binalara yapılacak yatırımların risk taşıdığını da söyleyebiliriz.
Buradan yola çıkarsak İstanbul'daki konut fiyatlarının gerçeği yansıttığını söyleyebilir miyiz? Emlak balonu olduğuna inanmıyorum ancak satış fiyatlarıyla kiraların arasındaki makasın çok fazla olduğuna inanıyorum. Bu konudaki düşünceleriniz nelerdir? Saygılarımla.
Yanıt : Selam. Yıllardır aynı konuları konuşuyoruz. Bir kez daha tekrarlayayım. 1) Kira çarpanı ile ilgili söylenecek ilk ve son söz Buraya tıklayınız adresindeki yazımda. Matematiksel açıdan bunun üzerinde söylenecek pek fazla bir şey yok. Keşke olsa onu da kaleme almak isterdim. 2) Kira çarpanının ne olacağına ben karar vermiyorum. Sektörden Olkan Güneş başta olmak üzere bir çok profesyonel ve patron arayıp "Şu kira çarpanını yükseltsen iyi olur" serzenişinde bulunuyor. Kira çarpanı paranın alternatif getirilere göre sağladığı kazanca göre şekillenir. 3) Son dönemlerde arz fazlası dolayısı ile kiralar düşüyor. Arsa fiyatları ve inşaat maliyetleri yükseldiği için de mevcut arz ve gelecek arz daha yüksek fiyattan satılıyor veya satılmak istenecek. 4) Kira çarpanı inşaat şirketleri açısından da önemli bir gösterge. Arsa kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı oranlarında mevcut lokasyondaki kiraları ve kira çarpanlarını gözönüne alırlarsa şirketler de yanılmaz. 5) Olması gereken kira çarpanı yukarıdaki yazıda. Birileri daha yüksek kira çarpanıyla alıp satmak isterse bizim diyebileceğimiz bir şey yok. Matematiğe sadık kalındığı sürece orta ve uzun vadede piyasalarda sorun yaşanmaz. Matematiğe sadık kalınmazsa da balon oluşur. Balonun sonunu biliyorsunuz. Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.
Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı. Yanıt : Selam. Yıllardır aynı konuları konuşuyoruz. Bir kez daha tekrarlayayım. 1) Kira çarpanı ile ilgili söylenecek ilk ve son söz Buraya tıklayınız adresindeki yazımda. Matematiksel açıdan bunun üzerinde söylenecek pek fazla bir şey yok. Keşke olsa onu da kaleme almak isterdim. 2) Kira çarpanının ne olacağına ben karar vermiyorum. Sektörden Olkan Güneş başta olmak üzere bir çok profesyonel ve patron arayıp "Şu kira çarpanını yükseltsen iyi olur" serzenişinde bulunuyor. Kira çarpanı paranın alternatif getirilere göre sağladığı kazanca göre şekillenir. 3) Son dönemlerde arz fazlası dolayısı ile kiralar düşüyor. Arsa fiyatları ve inşaat maliyetleri yükseldiği için de mevcut arz ve gelecek arz daha yüksek fiyattan satılıyor veya satılmak istenecek. 4) Kira çarpanı inşaat şirketleri açısından da önemli bir gösterge. Arsa kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı oranlarında mevcut lokasyondaki kiraları ve kira çarpanlarını gözönüne alırlarsa şirketler de yanılmaz. 5) Olması gereken kira çarpanı yukarıdaki yazıda. Birileri daha yüksek kira çarpanıyla alıp satmak isterse bizim diyebileceğimiz bir şey yok. Matematiğe sadık kalındığı sürece orta ve uzun vadede piyasalarda sorun yaşanmaz. Matematiğe sadık kalınmazsa da balon oluşur. Balonun sonunu biliyorsunuz. Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.
Yorumlar
Henüz yorum yok.
Üye işlemlerinden üye olup / giriş yaparak sizde yorum yapabilirsiniz. Üye işlemleri için tıklayın