Piyasaların en büyük sancısı ne?

Konut ve emlak yatırımı uzun vadeli düşünmeyi gerektiren bir yatırım enstrümanıdır… Kısa vadeli düşüncelere bu enstrümanda yer yoktur… Kısa vadede zarar bile ettirebilir…

Bakmayın siz son yıllarda gayrimenkul yatırımlarının yıllarca üst üste getiri sağladığına. Türkiye'de 10 yıldır siyasal istikrar var. Aslında getiriyi sağlayan temelde siyasal istikrar. Türkiye'de insanlar 10 yıldır kısa, orta ve uzun vadede gayrimenkul yatırımlarından para kazanmışsa bunun en öneli nedeni siyasal istikrardır.

Gayrimenkulün likiditesinin yani nakite dönüştürülmesinin zorluğu kimi zaman fırsatlar barındırır? Bunun en güzel örneği İstinyepark'tır. Yanlış duymadınız. İstinyepark. Biliyorsunuz İstinyepark Doğuş Grubu'na ait arsa üzerinde Orijin Group tarafından geliştirilen bir projedir. Bugün İstanbul'un "paha biçilemeyen" gayrimenkulleri arasında yer alıyor. Tıpkı Kız Kulesi, Galatasaray Adası ya da Çırağan Sarayı gibi.

Doğuş Grubu sahibi olduğu bu adayı satmak için yıllarca uğraştı. İstediği fiyat 50 milyon dolardı. 30 milyon doları verenle tapuya gitmeye hazırdı.  Grubun niyeti arsayı satıp sahibi olduğu bankaya sermaye olarak koymaktı. Türkiye'nin meteliğe kurşun attığı yıllardı. Satamadı. Sonrasını biliyorsunuz. Orijine verdi. Bugün su içinde 4-5 milyar dolar edecek bir AVM'nin yüzde 50 ortağı. Hayatınız boyunca yapacağınız tüm yatırımlar bu kadar prim yapmaz.  Ama doğru yatırımlar her zaman kazandırır. Kimi zaman satamamak satmaktan daha büyük getiri sağlar.

İstanbul konut piyasasına dönecek olursak piyasadaki en büyük sıkıntı şu:  Sıfır konut ile ikinci el konutlar arasındaki makas. Yani ikinci elde çok cazip fırsatların olması. 100 bin TL'ye aldığınız konut 2 yıl sonra 120 bin TL etmiyorsa bu kötü bir yatırım yaptığınız anlamına gelir. Ama 80 bin TL'ye bile satamıyorsanız başka yatırım enstrümanlarına bakmanız gerektiği anlamını çıkarmalısınız.

Emlak ve konut yatırımında yüksek getiri dönemi kapanalı çok oldu. Son yıllarda çok az şirketin çok az projesi  iyi getiri sağlamayı başarabildi. Reel  bazda zarar ettiren proje sayısı az değil.


Son 1 yıldır özellikle Anadolu Yakası'nda ikinci eldeki fırsatlara dikkat çekiyorum. Sağlıklı bir ikinci el piyasası oluşmadan sıfır konut piyasası yukarıya gidemez.  Sıfır ile ikinci el konut arasındaki makasın açılması "emlak balonu" anlamına gelir. Türkiye'de emlak balonunun oluşmaması için elimizden geleni yaptığımızı bilenler bilir?


Özetle uzun vadeli düşünüyorsanız emlak ve konut yatırımı yapın. Kısa vadeli düşünüyorsanız nakitte kalın. İstanbul'daki konut yatırımcılarının kısa vadeli düşünmesinin dışındaki ikinci büyük hataları yatırım yapacakları projenin civarındaki ikinci eli iyi araştırmamasıdır. "Temelden alan kazançlı çıkar" mantığı ile hareket etmesidir. Bu yaklaşım bazı noktalarda yüksek enflasyon ortamında yatırım amacıyla otomobil almaya benziyor. Türkiye'de insanlar uzun yıllar "yatırım" amacıyla otomobil aldı. Türkiye'de faiz oranlarının düşmesinin ardından anlaşıldı ki otomobil kazandıran değil kaybettiren bir yatırım enstrümanıymış.

Konut ile otomobil bu açıdan örtüşmüyor. Ama benzeşiyor.  Bir konut yatırımını iki parçada incelemek gerekiyor. Bunlardan ilki arsa, İkincisi ise inşaatıdır. Uzun yıllar sonra bakarsınız ki inşaat değeri reel bazda azalmış. Ama arsa değeri artmış. Arsa değeri artacak lokasyonları seçmek bir konut yatırımının en önemli püf noktalarındandır. "Temelden" ya da yeni deyimle "maketten" aldığınızda kazançlı çıkacağınız projeler yok mu? Ya da yatırım yapacağınız şirketler.

Mutlaka var. Ama çok az şirket gelecekte oluşacak kazancı müşteri ile paylaşmaya hazır. Şirket ve proje seçerken dikkatli olun. Gelecekte şirket ve proje seçenlerin kazançlı çıkacağı dönemler yaşayacağız.
Ayrıca sıfır bir konut almadan önce mutlaka civardaki ikinci elleri araştırın. Kimi zaman "Hemen teslim" konutların maket aşamasındaki konutlardan cazip olduğunu sizler de göreceksiniz. Para zor kazanılır kolay kaybedilir. Araştırma yapmadan kesinlikle yatırım yapmayın.

Satın alacağınız konutun bulunduğu lokasyonda ikinci elleri araştırmak size yepyeni ipuçları verir. Sıfır ya da maket aşamasında konut alsanız bile neyi nasıl alacağınızı bilirsiniz. Hayat biraz böyledir. Ne yaptığınızı biliyorsanız yaptığınızın çok da önemi yoktur. Hayatta hangi hamleyi yaparsanız yapın bilinçli yapın.

"Bin düşün bir konuş" atasözünden uyarlama yapacak olursak: Bin araştırın. Bir hamle yapın. Yıllardır bu işin içindeyim. Şimdiye kadar çok araştırma yaptığı için pişman olana denk gelmedim. Tabii önce yatırım yapıp sonra araştıran binlerce insana denk geldiğimi belirtmeme gerek var mı?

Yarın: Arsa fiyatları düşer mi?



İstanbul'da arsa fiyatları düşer mi?