Kira çarpanı nedir; ne olmalı?

Bir gayrimenkul, kaç aylık brüt kira geliriyle kendisini amorti ediyorsa, o rakama kira çarpanı denir…

Matematiksel formül haline getirecek olursak: Gayrimenkulü satın almak için ödediğiniz parayı, gayrimenkulün brüt aylık kira gelirine bölerseniz, elde ettiğiniz sayı, o gayrimenkulün aylık kira çarpanıdır.

Elde ettiğiniz sayıyı 12'ye bölerseniz, yıllık kira çarpanını bulabilirsiniz. Ama Türkiye'de genelde aylık kira çarpanı kullanılır. 

Konuyu örnekleyecek olursak:

300 bin TL'ye aldığınız bir gayrimenkulü 1.000 TL'ye kiraya verirseniz bunun kira çarpanı 300'dür. 1.200 TL'ye kiraya verirseniz 250; 1.250 TL'ye kiraya verirseniz 240; 1.500 TL'ye kiraya verirseniz 200; 2 bin TL'ye kiraya verirseniz 150'dir.

Kira çarpanı siyasal istikrara, makro ekonomik verilere, beklentilere, arz ve talep dengesine göre değişiklik gösterebilir.

Kira çarpanı açısından, benim favorim, yıllarca Adana olmuştur: Uzun yıllar ortalamasına baktığımızda Adana'da kira çarpanı 120'ydi. Daha doğrusu Adanalılar bir evi alıp satarken 10 yıllık kira gelirine göre hesap yaparlardı. Yıllık kirası 6 bin TL olan bir ev 60 bin TL'ye el değiştirirdi. Alıcı da, satıcı da, emlakçı da uğraşmazdı. Çukurova Gayrimenkul'ün sahiplerinden Cihangir Son, burada olsa da anlatsa. Emlakçılığın Türkiye'de en kolay yapıldığı kentti Adana.

Adana'nın sevdiğim bir önemli özelliği daha var: Kiralar yıllık ödenir! Konut kredisi faiz oranlarının düşmesi Adana'daki dengeleri altüst etti. Ama yine de kiralar yıllık ödeniyor. Adanalı dostlarımdan öğrendiğime göre kira çarpanı 180'lere ulaşmış. Ama yatırımcılar açısından Adana tam bir cennet. Kirayı yıllık ve tek kalemde tahsil etmek büyük bir konfor. Kiracılar açısından ise zor iş. 12 ayda ödemek varken yıllık ödüyorsunuz!

Kira çarpanını yukarıda anlattım.  Peki ideal kira çarpanı ne olmalı?

Şimdi bu sorunun yanıtına gelelim: Bu işte önemli olan gösterge Eurobond'lar. Kurumsal yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar bazlı tahvillerini baz alıyor. 

Yani dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100'ün 5'e bölünmesiyle elde edilen 20'dir. Yani 20 yıl. Tahvil oranı 6 ise 100'ü 6'ya böldüğünüzde 16.6 sonucunu bulursunuz. Bunu 12 ile çarparsanız 200 sayısını elde edersiniz; ki, aylık çarpanının 200 olduğu anlamına gelir. Yıllık tahvil faiz oranları 8 ise 100'ü 8'e bölerseniz; 12.5 sonucunu elde edersiniz. Bunu 12 ile çarparsanız 150 sayısını bulursunuz. 

Yıllık tahviller, spekülasyon yapılmadığı sürece, ülkedeki siyasal beklentilerin ve makro ekonomik verilerin gideceği yönün en önemli göstergesidir. Ana hatlarıyla, 'mantıklı' olduğunun göstergesidir. 

Bu fiyatı gösterme açısından önemlidir. Ama fiyat her  şey demek değildir. Modakent'in patronu Hakan Gökçe'den öğrendiğim bir kavram var: Fiyat ile değer arasındaki fark. Fiyat bir malın alınıp satılabildiği rakamdır. Değer ise o malın size kattıklarının parasal karşılığıdır. Mesela Boğaziçi'nde bir yalı satın alacak olduğunuzda, bir değere sahip olacağınız için, fiyat otomatik olarak yükselir. 50 milyon dolara satın aldığınız yalıyı, 50 bin dolara kiraya veremezsiniz. Verdiğinizi varsayarsak, kira çarpanının 1.000  (yazı ile - bin -) olduğu anlamına gelir. Burada matematik, ekonomi, değerleme, finans iflas eder; ya da devre dışı kalır. Duygular, gösteriş ve fiyat devreye girer.

Bugün İstanbul'da banka kredisine uygun konutlarda aylık kira çarpanı 200 ile 300 arasında değişiyor. Lüks konutlarda çarpan 300, 400 veya 500'ü geçiyor. Konuya bu açıdan yaklaşacak olursak, Türkiye'nin Eurobond faiz oranları yıllık yüzde 5,5. Buna göre İstanbul ve Türkiye'nin fiyat açısından kira çarpanı 18 yıl civarında olmalı. Bunu 12 ile çarparsak 216 sayısını elde ederiz. Fiyat bu! Değeri de bunun üstünde yaptığımız ödeme.

Türkiye'nin ve dünyanın dört bir tarafından İstanbul'a gelen ve gelecek olan talep. İnsanlar bunu bir değer olarak görüyor. Kira çarpanının 250'yi geçip 300'lere dayanmasının nedeni özetle bu.

Konutta banka kredisi, gayrimenkulün likiditesi açısından büyük önem taşır. Likiditesi yüksek olan gayrimenkullerin fiyatı yüksek olur. Kira çarpanı normal koşullarda yükselme eğilimindedir.

İstanbul'daki son 10 yıllık konut fiyatları artış eğilimine baktığımızda, konut kredisine uygun olan konutların fiyatlarındaki yükselişin, krediye uygun olmayan konutlara göre daha yüksek olduğunu görüyoruz. Bu durumda, talebin temelde konuta değil, krediye olduğu sonucunu çıkarmakla  herhalde yanlış düşünmüyorum! 

Krediye uygun olmayan, özellikle merkezi lokasyonlardaki fiyatlar, artmıyor. Ama kiralar yükseliyor; kira çarpanı düşüyor. Öyle ki Çapa ve Cerrahpaşa gibi öğrenci ve bekar lokasyonlarında 100 kira çarpanı ile bile karşılaşabiliyoruz.

Buralara yatırım yapılabilir mi?

Deprem olmadığı sürece ve likite çevirmeye ihtiyaç duymadığınız sürece alım yapılabilir. Ama ben her zaman küçük yatırımcılara; yılların alınterini ve tasarrufunu gayrimenkule yönelten insanlara 'riskli' işlerden uzak durmalarını öneririm. 

Kira çarpanı konusuna tekrar dönecek olursak: Siyasal istikrar devam ettiği sürece, Türkiye'nin önü açık. Ülkemizin alacağı çok yol var. Kimi zaman da piyasaları 'gaza getirmek' ya da batırmak isteyenlerle karşılaşacaksınız. Bu tür yorum ve analizler hiç eksik olmayacak. Olumlu ya da olumsuz yorumları ve yazıları hiçbir zaman ciddiye almayın. Gözünüz her zaman rakamlarda olsun.

Matematiksel ve bilimsel düşünün. Türkiye'nin emlak ve konut geleceğinin farkında olun. Her çeşit insan emlak üzerine yorum yapar oldu. Emlak yayıncılığında seviye, hiçbir zaman bu kadar düşmemişti. Sağlıklı emlak analizi okuyabilmek, mayın tarlasında yürümeye benziyor. Söyleyebileceğim tek şey, dikkatli olmanız! Bu piyasalar kimleri gördü: Kimler geldi; kimler geçti? Ayakta kalanlar sadece işini düzgün yapanlar. 

Piyasaların çok sert kuralları vardır. İşini düzgün yapanları bir 'değer' haline getirir. İşini düzgün yapmayanları ise siler. Bugün Türkiye'de emlak yayıncılığında bir 'değer' haline geldiysek, bunun tek nedeni işimizi 'düzgün' ve 'disiplinli' yapmamız.