Zümrütevler'de kira çarpanı neden çok düşük?

Merhaba Tebernüş bey, İstanbul and. yakasında yatırımlık ev arıyordum. Yazılarınızın bir çoğunu okudum ve sayenizde kafamdaki bir çok soru işaretlerinden arınmış oldum. Yatırım için ev bakarken kira çarpanını göz önünde bulundurunca maltepe-zümrütevlerde neredeyse kira çarpanı 150'ye kadar düşmekte. Diğer incelediğim hiç bir bölgede kira çarpanı bu kadar düşmemekte bu da insanı düşündürüyor. Zümrütevler hem merkezi bir konumda hem de kira çarpanı düşük olan bir yer neden öyle? Böyle bir yere yatırım yapılmalı mıdır yokbaşka yer mi tavsiye edersiniz? Not: Elimde 100.000TL Nakit mevcut ve üstüne de kredi çekebilirim aylık gelirim 3000TL yatırımlık daire bakıyorum