Yönetim planı olmayan sitenin durumu
Nihatbey iki farklı komşu parsel üzerine 1998 yılında kurulan 4 bloklu onar daireli sitemizde depremin de etkisiyle 2003 yılında son toplantı yapılarak bundan sonra her blok kendi yönetimini oluştursun; site yönetimi lağv edilmiştir şeklinde bir kararla 2019 yılına geldik.Bu yıla kadar blok yönetimleri de kurulmadığından gayriresmi olarak her blok kendini yönetti.2019 da bir grup arkadaş usule uygun olmayan bir çağrıyla toplantı düzenleyip bir yönetici ve iki denetçi seçmiş.Alınan kararları toplantıya katılmayanlara tebliğ de etmediler. Bu şekilde bir yılın ardından 2020 başında tekrar toplantı düzenleyip ne geçmiş yılın hesabının İBRA sı ne de yeni yılın işletme projesi olmaksızın hatta yeni dönem için denetçi seçmeye bile gerek duymaksızın aidatlar 50 den 75 e çıkarılmıştır seçilmeden atanan blok sorumluları ile site yöneticisi aidat ödemeyecektir şeklinde karar almışlardır.Karar tebliği yine yok.Karar defterini görme talebimize de cevap yok.Konuya hakimsiniz diye Avukata sormam gereken soruları size yöneltmek istiyorum.2007 yılı öncesi TOPLU YAPI kavramı zaten yok iken ve de farklı parsellerde site kurulamaz diye yargıtay kararları varken üstelik iki parselin de ayrı ayrı yönetim planı olmasına rağmen 40 daireyi kapsayan yeni bir yönetim planına ihtiyaç dahi duymayan yani KMK nın toplu yapılar ile ilgili maddelerine uyum sağlama derdi olmayan bir yönetici ile karşı karşıyayım.Yıllardır yönetimsiz kalan sakinler noter onaylı karar defteri var diye resmi yönetimin oluştuğunu zannederek beni'' iyi kötü bi yönetim oluştu sen bozmaya çalışıyorsun'' şeklinde algılıyorlar.Yönetimin bu haliyle.icra takibi ehliyeti de olmadığını düşünüyorum.Tam bi karadüzen .IŞIL adındaki bu sitenin yasaya uygun şekilde yönetilmesi için neler yapılmalı.Mevcut yönetim planları parsel bazında ve 20 daireyi kapsıyor.Otopark diğer parselde bahçe ise bizim parselde.Blok karar defterleri yok.Aidatları site yöneticisinin açtırdığı hesaba yatırıyoruz.Belediyede tapuda ve sitede neler yapılmalı?Önerilerinizi bekliyorum.Saygılarımla.
Cevap : Merhaba. Ben site yönetimleri mevzuatına , avukatlar genel hükümlere, siz ise ciddi şekilde somut olaydaki tüm sürece hakimsiniz. Siteler çok sahiplilikten dolayı çok da sahipsizdir. Sitelerin sahibi yoktur da hamisi vardır: Sulh Hakimi...
Maalesef, site yönetimlerinin tüzel kişiliği olmadığından, resen resmi bir kuruluş ve süreç denetimi de söz konusu değildir ve bundan dolayı da komşularınız sizi, düzeni bozmakla suçlayabilirler.
Bir projenin tek bir yönetim planı varsa, o proje bir veya birden fazla bi şekilde komşu parsellerden oluşsa da bir yönetim altında olur (bknz 5711 sayılı kanun). Sizin siteniz 1998 ruhsatlı olduğundan birer ayrı parselde ayrı birer yönetim altındadır. Maalesef noterlerimiz de konuya vakıf olmadığından defter açabilmektedir ki bu kargaşa ve keyfiyet vergi numarası ile bi şekilde hukuka uygun ve denetimi mümkün hale geldi ve birden fazla yönetim defteri oluşmasının önüne geçildi.
Keşke, bu konuya ticari ve detay hakimiyet dolayısı ile bakabilecek avukat bulabilseniz ki bu çok zor çünkü avukatlarımız genel hükümler formatlı bir ezber içinde cevaplar vermekte davalar açmakta ve insanları hukuka karşı olan anlaşılabilmezliğine katkı vermektedir. Ben de küçük sitelere zaman ayıramamaktayım. Böylece dernek, şirket, kooperatif mevzuatını kendine ezber edinmiş malikler arasından çıkan yöneticiler kaosu rutin yaparak iş ve işleyiş oluşturabilmektedir.
Mevcut siteniz, idari olarak bahçe başka parselde, otopark başka parselde olarak kalmış ve her biri için ayrı bir yönetim planı ve doğal olarak da ayrı bir vaziyet planı bulunmaktadır. Belediyenin yapacağı bir şey yok, orada iki ayrı parsel, iki yarı ruhsat bulunmaktadır. Tapunun da yapabileceği bir şey yok orada iki ayrı parsel, parsel bazlı arsa payları ve ayrı yönetim planı bulunmaktadır.
Sizin siteniz bir parselde ayrı birer toplu yapıdır, yönetim planını parsel bazlı değiştirebilirsiniz, bunun için bir defaya mahsus olarak 5922 sayılı kanunla 4/5 değil de ½ oy çokluğu yeterli olacaktır.
Yönetimin bu haliyle icra takibi ehliyeti olmadığı konusunda ciddi bir haklılık sahibi olabilirsiniz. Teşekkür ediyorum. www.konutsitesiyonetimi.com