Yıkık ev yeri vasıflı tapuya ev yapma

Tebernüş Bey merhabalar Denize yakın bir köyden (Büyükşehir yasasıyla bir mahalleden) aldığım bir tapuda vasıf olarak yıkık ev geçiyor. Sıfırdan bir ev için birçok izne ruhsata vs. İhtiyaç var ve çok masraflı. Yapı Tapuda 36 metrekare görünüyor ama tamamen yıkılmış ve görünen yere tadilat ruhsatıyla aynı ebatta ev yapabilir miyim. Tapu yapı izni toplamda 2 kat ve 70 metrekare. Acaba iki kar 70 metrekare yapabilme şanlım var mı.? Teşekkür ederim.