Yeni yatırım yapılacak ev ve arsa seçimi.

Merhaba Tebernüş bey size birkaç sorum olucak izninizle. Yeni sattığımız bir gayrimenkulden elimize nakit geçti. Onu değerlendirmek istiyoruz. Ayrı ayrı bir kaç proje düşünüyoruz. Size sormak istediğim sorular var bu yönde. Şimdiden teşekkür ederim. 1) Ataşehir Andromeda C tipi 1+1 ler şu anda 420 - 440 bin tl den gidiyor kat farkına göre. Ataşehir'de fiyatlar çok yükseldi fakat buralara yatırım yapmak hala mantıklı mı? Finans merkezi geldikten sonra buraların fiyatının artışa devam edeceğini düşünmeme rağmen bölgede yapılan yüksek adetli konut projelerinden dolayı ters tepebileceğinide düşünüyorum. Henüz Meridian dolmamışken , Metropol, Sarphan gibi büyüt projeler bitmek üzere, böyle olunca talep azlığından dolayı gerileme olur mu fiyatlarda? Buraya yatırım yapmak mantıklı mıdır? Kira çarpanı açısından 22-24 sene gibi sürelerde değişiyor, çarpan açısından çok mantıklı değil ama evin değerinin artışı olarak değerlendirilir mi? 2)Bir yandan Çengelköy Üsküdar bölgesinde arsa bakıyorum. Arsaların bazılarında kentsel dönüşümün son arsaları , kentsel dönüşüm dahilinde arsa tarzında ibareler görüyorum. Bu ne demek oluyor? Yapılacak bir projenin içinde mi kalıyor, yoksa bölge dönüşüm bölgesi olduğunda her hangi bir artısı oluyor mu? Ben arsayı alıp üzerine bina yapmayı düşünüyorum, bu yüzden dediğim arsalar üzeri boş arsalar fakat konut imarlı. Bu mümkün mü ? Yoksa yıkılacak bölge olduğu için yapamıyor muyum? 3)Arsalara bakarken gabari emsal vs.. araştırdım. Sitelerde kask (Emsal) %10/20 diyor veya %15/30 diyor bunun farkı nedir. Anlayamadım sizin sitenizdeki açıklamadanda açıkçası, açıklarsanız sevinirim. 4)Başka bir yatırım olarak ise Kanyon ve Metrocity arkasında ki bölgeyi ilerde yenilecek olarak görüyorum ve oradaki eski binalardan 100 metrekare civarında 280 000 , 350 000 TL aralığında eski evlere yatırım yapmak mantıklı mı sizce? Ana caddenin sağındaki evler 1 milyon dolar solundaki evler 350 bin civarında. Şehrin göbeğinde buraların değerleneceği kanısındayım yakın zamanda. Ayazağa içinde aynı şeyi söylüyorlar. Siz ne düşünüyorsunuz?