yatırım yaparken emlak endeksi ne kadar etkili olmalı

Merhabalar, yatırım amaçlı daire almak istiyorum.Kartal ilçesinde soğanlık ve ugurmumcu arasında kaldım. 1) Soğanlıktaki daire 0 bina 248.000TL 70 mt2 2+1 kira çarpanı 220-230 gibi metroya yürüyerek 15dk fakat biraz kör noktada kalıyor (otobüs minibüs için en az 10 dk yürümek lazım) sahibinden de yayınlanan emlak endeksi bilgilerine göre son 1 yıl için -%1.69 , 2 yıl için +%14 , 3 yıl için +% 29.40 değerleme yapılmış. 2) ugurmumcudaki daire 17 yasında 260.000TL 90mt2 2+1 kira çarpanı 230-240 gibi okul yanında, market vs cok yakın ,otobüs minibüs bir üst sokaktan geçiyor. sahibinden de yayınlanan emlak endeksi bilgilerine göre son 1 yıl için +% 3.98 , 2 yıl için +%14,64 , 3 yıl için +% 22.50 değerleme yapılmış. size sorum bu emlak endeks değerlemesini yatırım yaparken nasıl dikkate almalıyız? soğanlıkta son 1 yılda değer kaybı olmuş bu fıyatların fazla yukseldıgını mi gösterir? Ayrıca yatırım amaçlı daire alacağım için yukarıda verdiğim bilgiler dogrultusunda hangi daireyi almak daha mantıklı bir karar olabilir yardımcı olabilirseniz cok memnun olurum.