Üzerinde konut olan araziye ticari bina yapılabilir mi ?

Merhabalar. İyi bayramlar. Bazı yerlerde görüyorum kat karşılığı şeklinde anlaşıp yada satın alıp bina inşaa ediyorlar. Benim merak ettiğim üzerinde 2 katlı konut yada gecekondu olan ve tapuya kayıtlı bir yapı olan bir araziye oradaki konutları yada konutu yıkıp kaks m2 gibi oranlar göz önüne alınarak yüksek kwh elektrikli ticari bir imalat için bina yapılabilir mi ? yoksa sadece ticari imarlı arazi mi bakmalıyız .