Piyasalarda son durum hakkında

Tebernüş bey İyi günler dilerim nasılsınız?Yeni emlakçılık işiniz hayırlı olsun. Son 4-5 aydır 400-450 bin TL civarı İstanbul Anadolu yakasında( üsküdar-kadıköy-maltepe-kartal-pendik-tuzla bölgelerinde) yatırımlık konut-işyeri arayışındayım.Burada sahada yaşadıklarım ve izlenimleri sizinle ve okuucularınızla paylaşmak isterim.Bu süreçte 200 den fazla konut ve işyeri inceledim. 1. Kira Çarpanı : İstanbul kira çarpanı ortalaması yaklaşık konutta 250 olarak öngörmektesiniz ,fakar bu kira çarpanı ve daha düşüğünü ulaşmak için , konut alımınında ya 1+1 ? 1+0 ( stüdyo) yada 2+1-3+1 dairelerde kullanışsız ( ayıplı) daireler tarcih etmeniz gerekmekte (Kullanışsız ayıplı daireleri yazının ilerleyen kısmında daha detaylı anlatacağım). 1+1 ve stüdyo dairlerdede maalesef kiracı problemi bulunmakta,kiralayan genelde ya 2-3 ay ödemeden kaçan bekarlar yada ne yaptığı malum olmayana insanlar olarak karşımıza çıkmakta.tam bir oran veremesemde 1+1 kiralayanların düşük oranda bir düzgün kiracı potansiyeli var.Normal ailelerin kiralayabileceği Eli yüzü düzgün,kullanışlı oturulacak 2+1 veya 3+1 dairelerin kira çarpanları en az 280 ve 300 civarından başlıyor 350 ye kadar rahatlıkla çıkıyor. Burdada kiracı problemleri arttı yazının devamında yazacağım. 2. Daire Değer Artışı : Burada özellikle sizin siteniz ?google arama motoru ? gibi harika bir ansiklopedi, örnek olarak kartal-pendik bölgesindeki 2006 yılı ve üzeri yapılan tüm sitelerin satışa sunulduğu fiyatları sizin sitenizden öğrenebiliyorum ve bugünkü güncel fiyatlarıyla kıyasladığım zaman Kartal-Pendik-Tuzla gibi eski merkezlere( Üsküdar-Kadıköy) uzak yerlerde prim oranı az, yani eski merkezler bu yeni merkezlere göre aynı dönem içinde daha fazla prim yapmışlar. 3. Kullanışsız Daireler (Ayıplı daireler): Bu dairelerde inanılmaz mimarı problemler, iskan problemleri yada bodrum kat-giriş kat gibi tercih edilmeyen dairler bulunmakta.Kullanışsız darelere örnek vermem gerekirse özellikle maltepe-üsküdar bölgesinde inanılmaz derece fazla bu dairelerden bulunmakta. Yatak odasının-salonun ortasında bulunan kolon gibi yada karanlık odası-mutfağı bulunan evler gibi kullanışlılığı kısıtlayan bir sürü ev bulunmakta.Piyasadan öğrendiğim kadarıyla çok zeki müteahitlerimiz mimara para veremek için biraz işden anlayan ( teknik çizim) teknik ressamlara projeleri çizdirip,mimarlara para karşılığı projeyi imzalatıyorlarmış bu sebepten dolayı bir çok evde bu tip problemler bulunmaktaymış.( ne derece doğru bilemiyorum gözümle görmedim). 4. Emlakçılar : Bu sorundan bahsetmek bile istemiyorum,tek diyebileceğim bu sektörde iş yapanların %95 tasfiye edilmesi ve bir daha bu işi yapmaları yasaklanmalı.Bu kadar yalan dolanı hiç bir iş kolunda görmedim.1. kat diyorlar ev bodrum katı çıkıyor, ev iskanlı diyorlar ev iskansız çıkıyor, evler belirttikleri konumda olmuyor,tek kelimeyle emlakçıların çoğu sadece vaktimizi çalıyor hakkımızı yiyor,satılık olmayan yerleri satmaya çalışanıda var,satılmış evi bir daha başkasına satmaya çalışanda var.Okuyucularınıza tek tavsiyem asla emlakçıyla pazarlık yapmayın, evin tapusunu ve tapu sahibini mutlaka görün ve onunla yüzyüze pazarlık yapın, gidip evi tapudan ve belediyeden araştırın asla ve asla emlakçıya kendi araştırmalarınızı bitirmeden kapora vermeyin,hiç bir ev anında kaçmaz, kaçarsada kaçsın yeni ev bakarsınız.Emlakçının belirttiği bu evi şu fiyata hemen kiraya veririz yada hemen boyarız 50 milyar üzerine satarız laflarına asla kanmayın, kendiniz almayı düündüğünüz evin bulunduğu binadaki kiraları kendiniz soruşturun( emlakçı hariç). 5. İnternet siteleri : Bu sitelerdeki ilanların çoğu emlakçılar tarafından verildiği için ilanların çoğu yalan dolan dolu.Sitede bosyancıda yazıyor ev Maltepede çıkıyor, özellikle evlerin metrekareleri tamamen yalana yakın.Mutlaka üç kuruş verip kendinize bir lazer metre ölçer alın ve beyendiğiniz evleri kendiniz 15 dakkinanızı ayırıp kendiniz ölçüp biçin.genel olarak internette 100 metrekare denilen evler 65-70 metre, 110 metre yazanlar 70-80 metre,120 yazanlar 80-90 metre 130 ve üzeri yazanlar 100 metre civarı çıkmakta ama mutlaka ama mutlaka kendinizin mutlaka ölçün.Burda emlakçılarla metrekare konusunda 4-5 ayda yaşadıklarımı anlatsam burda sitcom yazmış olurum. 6. Ev Fiyatları : 1 sırada belirttiğim gibi eli yüzü düzgün ,aillerin tercih edeceği evler maalesef 250 kira çarpanının çok üzerindeler ve evler satılamıyor aylardır satılamadığı gibi ev fiyatlarında da düşme olmuyor,kira çarpanı 250-225 arası verdiğim teklifleri mal sahipleri kabul etmiyor ,özellikle kadıköyde inanılmaz derecede sıfır konut stoğu bulunmakta ama sıkışan kimsede yok,2 yıldır satılamayan sıfır evler var ama herkez kuyruğu dik tutyor ev fyatları ne zaman düşer düşermi tam bir muallak.Ticari mantaliteye göre satılamayan malı en son tercih olarak fiyat düşüp nakite dönemek gerekir ama müteahitler iflas etmeden evlerini normal fiyata çekmiyorlar. 7. Kiracı Problemleri : Artık düzgün kiracı bulmakta zorlaştı evinizi piyasadan daha düşüğe vermeye razı olduğunuz ve kurumsal firmalarda çalışan düzgün bir aileye vermeyi düşündüğünüz zaman kira artış zamanı geldiğinde kiracınız bir anda kabadayı olabiliyor ve üfe artışını bile kabul etmiyor,yada işten çıkartılıyor 2-3 ay ödemiyor,siz ödemesinden vazgeçiyorsunuz evden çıksın yeter diyorsunuz ama kiracınız resmen evinizi gasp ediyor birde üzerine çıkmıyor, kanun tamamen kiracıdan yana tahliye davasıda açsanız ne yaparsanız yapın uzun sürler uğraşmanız gerekiyor ve malınızla paranızla rezil oluyorsunuz.Allah herkeze hayırlı ve sorunsuz kiracı versin. 8. Arsa problemleri : eski ev alıyorsanız doğal olarak kentsel dönüşüm beklentisinden dolayı,emlakçılara ve daire sahiplerine NET arsa metrekaresini ve arsa payını sorduğumda yüzüme sanki onlara hakaret etmişim gibi bakıyorlar hele emlakçılar ta fiyasko hiç bir bilgileri yok tek bildikleri ? sallamak ? oun için eski ev alıyorsanız mutlaka belediye imar müdürlüğünden satın alacağınız evin bulunduğu binaya ait net arsa metrekaresini, imar durumunu,dairenizin arsa payını ve o bölgede mütehitlerin mal sahiplerine verdiği oranı öğrensinler.kendi hesaplarını kendi yapsınlar asla emlakçının dediğine kanmasınlar. 9. Site problemleri : özellikle yeni sosyal donatılı sitelerde 2 tip problem bulunmakta bu problemlerden dolayı prim potansiyeli bulunduğu bölgeye nazaran daha düşük olmakta.1.tip 1+1 ve stüdyo dairelerin fazla olması; bu tip sitelerde giren çıkanın belli olmaması oturum amaçlı ailelerin bu sitelerden uzaklaşmasını ve bu sitelerde kavga gürültünün eksik olmamasını sağlıyor.2 . problemde aidat problemleri; özellikle 800-900 TL ye kiralanan 2+1 evlerin aidatları 250-300 TL gibi yüksek olunca kiracı bulunmasında zorluk çıkıyor ve bu seferde evlerin prim potansiyeli düşüyor. Bu 5 aylık süreçte anladığım kadarıyla Türkiyede gayrimenkul yatırımı yapmak gerçekten zor,ya deli cesaretiyle rastgele bir daire alıcaksınız yada daha uzun uzun araştırıcaksınız acele etmeyeceksiniz.Benim son 5 aydır yaşadıklarım ve izlenimlerim bunlar okuyucularınızlada paylaşmak istedim.Son 15 temmuz olaylarından sonra piayasalar nasıl olur tam bir muamma,bankalar faizleri düşürürse konut alımı hızlanır ve ev fiyatları yükselir aksi takdirde ev fiyatlarının düşeceğini sanmıyorum yatay olarak devam eder gözüyle bakmaktayım. Sizin görüşleriniz bu konuda nelerdir. Saygılarımla