NEF İŞ GYO INISTANBUL TOPKAPI-- KİRA ÇARPANI MANTIKLI MI?
Sayın ve sevgili Hocam, Nef-İş GYO'nun yaptığı Topkapı-Zeytinburnu Inİstanbul projesi ile ilgili yazılarınızın hepsini okudum. Çok aydınlatıcı ve bilgilendirici buldum. Ağzınıza sağlık. Size bazı konulara daha ayrıntılı ışık tutmanız ricası ile bu soruyu soruyorum. Kiraya vermek marifetiyle yatırım amaçlı değerlendirdiğim InIstanbul'daki daire 1+1, 16. Kat Güney cepheli ve teraslı. 5 m2 olan teras dahil brüt metrekaresi 54,13 m2; neti ise duvarlar ve teras dahil olmak üzere 39,5 m2. (Duvarlar ne kadar m2 ediyor bilmiyorum) İstenen fiyat tapu, noter, ve KDV dahil 382.000TL. 30-ay vadeli ödeme imkanı var; dolayısıyla banka mevduat faizini baz alarak paranın maliyetini %10 varsayarsak şu anki tarihe indirgenmiş fiyat 360.000 TL. Metrekare alım fiyatı anlamında düz fiyattan bakarsak brütte 7.060 TL, nette ise 9.670TL. %10 paranın maliyetinden şu anki tarihe iİndirgenmiş metrekare fiyat ise brütte 6.642TL nette ise 9.102TL. Sizin bitmiş muadil site olarak daha önce işaret ettiğiniz Yorumİstanbul'da 65m2 daireler eşyalı ise 2.750-3.000TL eşyasız ise 1.800-2.000TL 'den gidiyor. Metrekarece daha küçük olan bu 55m2'Lik daireye oranladığınızda bu dairenin kirası aylık 2.000-2500TL arası eder; yani kira çarpanı 190-200 arası eder (düşük kira bandı baz alınırsa). Bunların ışığında size sorularım şu şekilde: 1) Bu yatırım fırsatını hem matematiksel hem lokasyon hem de çevredeki arz-talep dengesi ışığında nasıl değerlendirirsiniz? 2) Aynı sitede ve blokta %2,5 daha ucuz olan (9.000TL daha düşük fiyat) olan aynı cepheli fakat terassız 2. kat daireyi tercih etmek daha mantıklı olur mu? (teras olmadığı için dairenin yaşam alanı 4-5m2 artıyor) Projede çok sayıda yatırımcıların aldığı 1+1 daire olmasından dolayı, 16. Kat ve teraslı olan dairenin daha hızlı ve/veya daha primli kiraya gitme ihtimali daha yüksek olur diye düşündüm; ancak teraslı dairenin yaşam alanı daha küçük olduğu için tam tersi olma riski de olabilir. Bu yüzden tereddüte düştüm. Siz nasıl bakarsınız? 3) Nef'in daha önce yaptığı bu tip projelerde yatırımcının prim yapıp para kazanma tarihçesi hakkındaki bilgileri paylaşabilir misiniz? 4) Nef'in teslimat ve teslimat sonrası desteği tarihçesi hakkındaki bilgileri paylaşabilir misiniz? 5) Son olarak yine yatırım amaçlı olan, benzer m2 fiyat ve kira getirisi olan Kağıthane'deki projelerin 1+1'lerini burada paylaştığım Topkapı-InIstanbul'a göre nasıl değerlendirisiniz (özellikle altyapı desteği, uzun vadeli prim yapması, kiracı talebi ve kira artış hızı açılarından bakıldığında)? Çok teşekkür ederim, Selam ve saygılarımla
Cevap : Rica ederim. Dersinize gerçekten çok sıkı çalışmışsınız. Derse bu kadar sıkı çalışılınca bize pek bir şey kalmıyor aslında:) 1) Uzun vadeli düşünüyorsanız ve fazla yüksek beklentiniz yoksa mantıklı. Bölgede bir dönem arz fazlası olacak. Daha gelecek projeler de var. Ama uzun vadede iyi olur. 2) Terası brüt ve net metrekareye dahil ediyorlarsa bu durumda geniş ev daha mantıklı. Tabi 16. kattaki manzara da önemli. Manzarası iyiyse tercih edilebilir. Ama teras ve duvarlar dahil 39. metrekare ev biraz fazla küçük olur. 3) Yatrımcının fazla olduğu projeler ikinci elde yavaş prim yapar. Bu kadar yatırımcı olduğunu gözönüne alırsak ikinci elde yüksek prim beklentisi çok mantıklı değil. 4) NEF projelerinin teslimi ve satış sonrası hizmetleri konusunda şimdiye kadar şikayet ve eleştiri gelmedi. Tüm soruları okuduysanız siz de görebilirsiniz. Fiyat hareketlerini ise sahada biraz araştırma yaparsanız daha iyi anlarsınız. 5) Toplu ulaşıma yakın olan projelerde az metrekareli evler her zaman kiracı bulur. Kağıthane ve Davutpaşa'nın beklentileri farklı. Beklentilerin gerçekleşme hızı primi belirler. Bu açıdan karşılaştırma yapmak doğru olmaz.