Konut yatırımının 250 kira çarpanı ve döviz artışı bakımından karşılaştırılması hakkında

Merhaba Tebernüş bey. İstanbul'da yatırım amaçlı herhangi bir konut alırken yatırımın makul olup olmadığı 250 kira çarpanına göre değerlendiriliyor. Bu konuyla ilgili aşağıda fiyat bilgilerini verdiğim daire üzerinden 250 kira çarpanını dövizdeki artışla kıyaslamanızı ve değerlendirmenizi rica ediyorum. 2015 kasım ayında satın alınan bir daire: (1 Euro = 3,02 TL iken) Daire fiyatı 320.000 TL, Dairenin euro karşılığı: 106.000 Euro Makul kira getirisi (250): 1280 TL Bugünün kurunu baz alırsak 1 Euro = 4,22 TL Dairenin Euro bazlı TL karşılığı: 106.000x4,22=447.000 TL Güncellenmiş makul kira getirisi: 447.000/250=1780 TL Dairenin tesliminde (3 ay sonra) 1500 TL'den kiraya verilecek (kiracısı hazır). 1500 TL'nin ilk alımdaki 1280 TL olan makul kira getirisinin üzerinde ancak dairenin güncel kur karşılığı baz alınarak hesaplanan 1780 TL'nin altında kaldığını görüyoruz. Size göre bu yatırım makul bir yatırım mıdır? Hangi kıstasa göre değerlendirme yapmak daha makuldür? Saygılarımla. İyi çalışmalar dilerim.