Kira çarpanı ortalamaları teorisi
Merhaba Tebernüş Bey, size sorulan sorularda genel bir satış fiyatı-kira çarpanı yüksekliği oranı gözlemlemiyor musunuz? Örneğin her 10 sorunun 6-7 sinde kira çarpanına göre fiyatı yüksek yorumunda bulunurken; 3-4 ünde kira çarpanına göre fiyatı mantıklı yorumunda bulunuyorsunuz. İstanbul için 250 Türkiye için 215-220 ortalama kira çarpanları bence bir de bina yaşlarına göre tespit edilmeli. İstanbul genelinde bina yaş ortalaması nedir? Benim gözlemim 20 yıldan aşağı değil. 50 yıla varan binalara rastlamak olası. İstanbul'da toplam konut stokunun ancak %10 u 0-10 yıl arasıdır. Bu konutların da kira çarpanları 280 ve üzeri. Siz yanlış hesap bağdat'tan döner, mutlaka düzeltmesi gelir demiştiniz. 10-20 yıl arası 260; 20-40 yıl arası 250 ve 40+ yaş kira çarpanı 240 ve altı şeklinde bir sınıflandırma size de daha mantıklı gelmez mi? 5 yaşındaki bir bina ile 25 yaşındaki binanın kira çarpanı ortalaması yaklaşık aynı mı olmalı? Satınalma kriteri açısından kira çarpanı ile birlikte konut yaşının da endekslendiği bir katsayı bana daha doğru geliyor.
Cevap : Merhaba. Öncelikle bu platforma olan katkınızdan dolayı teşekkür ederim. Buraya tıklayınız adresindeki sorunuzdan sonra gayrimenkul alanında uzman yaklaşık 10 arkadaşımla bu konuyu görüştüm. Ortaya çıkan sonuç şu: 1) Matematiksel olarak baktığımızda İstanbul'da 250 kira çarpanı da yüksek. Ama işin "değer" noktasında 250 makul kabul edilebilir. 2) Birileri özellikle oturmak için 250'nin üzerinde kira çarpanı ile ev alıyorsa, alan ve satan memnunsa diyecek bir şey kalmıyor. 3) Bir konutun değerlemesinde konut inşaatı için her yıl eksi değer yazılır. Ama arsa değerlenir. Arsa değer artışı, konut inşaatı değer eksilmesinden fazla olduğu için uzun yıllar ortalamasında konut değerlenir. Kira çarpanı da sonuçta bir değerleme. En matematiksel değerleme. Buna göre ev eskise bile sonuçta kira çarpanı en sağlıklı değerlendirme unsuru. 4) İyi siteler, yıllar geçtikçe zamana karşı ayakta kalabilen sitelerdir. Mevcutta kullanılan inşaat malzemelerine baktığımızda ortaya çıkan sonuç şu: Malzemeler 10 yıla varmadan dökülüyor. 10. yılda binaların mekaniğini yenilemek gerekiyor. Hangi markanın hangi ürünü kullanılırsa kullanılsın ömrü 10 yıldan uzun malzeme yok denilecek kadar az. 5) İstanbul genelinde son yıllarda ortaya çıkan bir durum var. O da şu: Arapların yoğun talep gösterdiği lokasyonlar ve projeler kira getirisi açısından çok iyi. Ama değer artışında yavaş kalıyor. 6) Oturumculara yönelik siteler daha fazla prim yapıyor. Ayrıca sitede yaşamın başlamasından geçen sürede 3+1 ve 4+1 gibi büyük evlerdeki değer artışları 1+1 ve 2+1'leri geçiyor. Özellikle 5 yaş ve üstü sitelerde 4+1'lerde neredeyse 300 kira çarpanlı alternatif bulunmuyor. Bunun nedeni çok odalı ve geniş alanlı ev sayısının projelerde az olması. Bu noktada arz artarsa bu çarpan oranları gevşer.