Kira Çarpanı Hangi Deger Üzerinden Hesaplanmalı
Tebernüş bey, Yazıları sürekli takip ediyorum, devamlı bahsi kira çarpanı maliyet mi yoksa güncel deger üzerinden mi hesaplanmalı? Örn. Ben Ataşehirde bir yatırım yaptım 2-3 yıl once maliyeti bana 140binTL suanki degeri 250-300 bin arası kira getirisi net 1150TL şimdi Maliyete göre bakarsak 122, güncel degere göre bakarsak ortalama 247 kira çarpanı var . Maliyet üzerinden bakarsam cok iyi, güncel deger üzerinden ise normal sayılabilir, ama bankaya koysan daha cok kazanırım. Yatırım bazlı düşündüğüm için ve Gayrimenkule aşık olmayın dediğnizi hatırladığım için satmak daha mı faydalı diye fikrinizi almak istedim. teşekkürler
Cevap : Rica ederim... Aslında ikisi de değil... Evi satın aldığınız zamanki fiyatını, o dönemdeki kira çarpanına bölmeniz gerekebilir... Yatırımınıza haksızlık yapmayın... Sadece faiz olarak düşünürseniz banka faizi yüksek getiri sağlar... Ama evin değerini de eklerseniz uzun yıllar ortalamasında getirisi faizden yüksek olur... Dekar Yapı'nın patronu Salih Kuzu'nun bu konuda çok farklı bir görüşü var... Salih Bey'in görüşleri şu şekilde:
Öncelikle faiz gelirleri ile kira gelirlerinin mukayesesinin yapılabilmesi için konunun daha ayrıntılı analiz edilmesi gerektiğini düşünüyorum. Gayrimenkul yatırımcıları açısından bakıldığında yüksek enflasyon ortamı varsa paranızı gayrimenkule yatırmak güvenliği çok yüksek bir limanda geminizi demirlemek ve çıkabilecek fırsatlar için hazır beklemek olarak tanımlanabilir. Düşük enflasyon ortamında gayrimenkul yatırımı güvenli limandaki geminizi para kazanmak için tekrar liman dışına çıkarmak olarak tanımlanabilir. Bu nedenle düşük enflasyon ortamında yatırım yapmak daha dikkatli ve profesyonelce yapılması gereken bir iştir. Para genel olarak değeri enflasyon oranında düşen bir tasarruf aracıdır, gayrimenkul ise bunun tam tersi bölgesel ve genel artış trendleri bir yana bırakılırsa değeri genel olarak enflasyona göre artan bir yatırım aracıdır. Gayrimenkul ile paranın yatırım aracı olarak mukayesesi şu şekilde yapabiliriz. Paranın net getirisi(enflasyondan arındırılmış ve vergisi ödenmiş faiz)+ana para ile aynı miktarda bir ana para ile satın alınan evin satın alma değeri +enflasyon artışından ortaya çıkan değerlenme(veya mukayese yapılan dönem sonundaki satış değeri) ve net kira geliri (kira gelirlerinden vergi ve evin bakım giderlerinin düşülmesi sonucu elde edilen değer) toplamlarını mukayese etmek gerekir. Elbette bu hesap bir formüle de bağlanabilir. Konuyu çok basite indirgersek özellikle gelişen ekonomilerde ve şehirleşmenin devam ettiği ülkelerde gayrimenkul en önemli ve getirisi yüksek bir yatırım aracı olmaktadır. Bu konudaki en büyük eksiklik bireysel yatırımcıları yönlendirecek güvenilir danışmanlık şirketlerinin olmamasıdır. Düşük enflasyon ortamında doğru gayrimenkul yatırımı oldukça zor bir iştir ve bunun profesyonel yardım alınarak yapılması yatırımcının lehine bir durum olacaktır.
Önümüzdeki günlerde fırsat buldukça değerlendirmelerimi göndereceğim.
Sevgi ve saygılarımla,