Kentsel dönüşümde ruhsatsız yapılar

Sayın Tebernüş Kireççi , farklı cevaplar bulduğumdan dolayı sorularımı size sorma gereği duydum , şimdiden teşekkürler . İzmir de Gültepe de kentsel dönüşüm bölgesinde 175 ve 100 m2 olmak üzere 2 adet bitişik arsa tapusu olan (imar affı başvurulu) 3 katlı ruhsatsız bir binamız var. Bu binada 2 işyeri ve 3 boş konut mevcut. Soru 1: Mevcut bina ruhsatsız olduğu için kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebilirmi ? yani 6306 nolu yasa kapsamındamıdır? Soru 2: Mevcut ruhsatsız bina 2 parselin üzerinde olup 2 parselin imar durumu farklıdır , biri 4 diğeri 2 kat imarlıdır . Mevcut imar durumuna göre tevhidi mümkün olmayan bu arsalar kentsel dönüşüm kapsamında tevhid edilebilirmi ? Soru 3: Kentsel dönüşüm kapsamında, parsel birleştirmelerde emsal artışı için minimum kaç metrekare şartı aranmaktadır ? Soru 4: Yeni yapılacak (tek sahipli) 2 dükkan , 3 daire için ne kadar kentsel dönüşüm kredisi alınabilir? Saygılarımla