kendi arsası üzerine inşaat yapıp satmak

iy günler, ben ve ortağım 6 yıl önce bir arsa aldık ve geçen yıl sonunda üzerine küçük plaza yapmaya başladık ve inşaat bitmek üzere, inşaatı kendimiz yapıyoruz. henüz kat irtifakı kurmadık. binayı satmaya karar verdik. satar isek, defter tutmadığımız için, arsa bedeli de 6 yıl önceki kayıtlı değer olduğundan, inşaat bedeli ve arsa bedeli dikkate alınacağından yüksek miktarda vergi çıkar mı? yoksa 5 yıllık muafiyetin etkisi varmıdır. teşekkürler