İstanbul Emlak Piyasası
Öncelikle faydalı bilgiler ve değerli deneyimlerinizi bizlerle paylaştığınız için teşekkür ediyorum. Benim gözüme karışık görünen İstanbul emlak piyasası göstergeleri hakkında sizden yorum rica ediyorum. Benim baktığım acıdan emlak piyasasında; - İstanbul da m2 fiyatları 1-1.5 yıl öncesine oranla bile çok yükseldi, artık lansman fiyatı 1+1'ler 370.000 - 390.000 TL den başlayabiliyor, - Kurumsal firmalar, yabancılara uzun vadeli oturum izni, vize muafiyeti talep ediyor ki satışlar artsın, - Bir yandan vergi ve ucuz arsa fiyatlarında destek talep ediyorlar, - Banka faizleri yüksek, katılımlar ise daha da yüksek oran sunuyor, - Satışlarda nispeten düşüş/zorluk var gibi çünkü daha önce hiç görmediğimiz kampanyaları artık hemen hemen her yerde görmek mümkün, "0" faiz, "0" vade senet, %5-10 peşinat ile ev almak vs. Satışlar düşük, faizler düşse, yada yukarıdaki kolaylıklar sunulsa da ben fiyatların yukarı doğru ilerleyeceğini düşünüyorum. 1. Bu göstergeler piyasa hakkında bir kotu gidişat göstergesi mi yoksa sadece satış artırımı için uygulanan bir stratejimi? Ev fiyatları önümüzdeki 3-4 yılda gevşer mi? Su an cazip kampanyalar yapılsa da, en az %25-40 peşinat talep ediliyor yada %5 peşinat olsa da aylık faiz oranı ile taksitler çok yüksek. "Pega Kartal" projesinde hemen teslim, 60 ay ?0? faiz, 1+1, net 43m2 daire 384.000 TL ve aylık kira getirisi 1.400 TL. Sundukları ödeme koşulları ve elimdeki nakit ile alabileceğim bir daire. Bölgede geliştirilen projeler ile görüştüm aynı kat, m2, konuma sahip 1+1 dairelerin lansman fiyatları 380-410.000 TL den başlıyor. 2. Sizce şu anki piyasa durumu, proje konum ve bölgesi göz önünde bulundurduğunuzda, çok kazandırmasa da birikim amaçlı bu proje mantıklı bir adım olur mu? Teşekkürler
Cevap : Rica ederim. 1) İstanbul'da şirketler büyük işler yapmak için büyük organizasyonlar kurdular. Sonra bu organizasyonları devam ettirebilmek için olmayacak yerlere olmayacak kat karşılığı ve hasılat paylaşımı oranı verdiler. Piyasadaki arsa maliyetleri bunun yüzünden yıldan yıla arttı. 2) Bir konut şirketi yaptığı projenin bütün kazancını kendisi alamaz. Yap-Sat mantığında kazancı ya bankalarla paylaşacak y ada müşterileriyle. Konut patronlarının çoğu kazancı bankalarla paylaşmayı tercih etti. 3) Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği sürece emlak fiyatları yükselişini sürdürür. 4) Türkiye'de ev almış olan yabancılara oturum izni ya da vatandaşlık verilmesi meselesi gecikmiş bir karar. Bu karar uygulanırsa Türkiye her yıl Türk Cumhuriyetleri, Ortadoğu, Körfez ve Kuzey Afrika ve Afrika ülkelerine milyon konut satar. Korkunç bir furya başlar. Bu işi sabote etmek için İngiliz ve ABD basını 3 yıl önce İstanbul'da konut balonu patlayacağına ilişkin haberler yaptırdı. Onlar unuttu. Ama bu platformun sakinleri unutmadı. 5) Konut fiyatları orta ve alt gelir gurubunun ev sahibi olmasını zorlaştırıyor. Her geçen yıl daha da zorlaşacak. Bu yeni değil. Buraya tıklayınız adresindeki hikaye 1930'lara kadar ki süreci zorluyor. 6) Siyasal istikrar bozulmazsa gelecek 3-5 yılda emlak fiyatları geriye gitmez. Yön hep yukarı. 7) Sıfır peşinatlı veya sıfır faizli kampanyalar şirketlerin yavaş yavaş kazancı müşterileri ile paylaşmayı öğrenmesi anlamına geliyor. Ayrıca finans sektörüne güvenilmeyeceğinin de anlaşıldığına... 8) Alternatifleri iyi değerlendirmek gerekiyor. İyi alternatif bulunursa, bütçenizi zorlamazsanız ve uzun vadeli düşünüyorsanız konut yatırımı her zaman kazandırır. 9) Bir çok proje işi bilmeyen satış ve pazarlama müdürlerinin elinde mahvoluyor. Projeyi keyifli satmak varken her şeyi bildiklerini zannederek projeleri mahvediyorlar. Patronlar da bütün enerjilerini imar artırımı, lejant değişikliği ya da H'ı yükseltmeye yoğunlaştıklarından finansal sıkıntıya düşüyor. Geçmişte pazarlama sorunu, pazarlama sorunuydu. Yüzde 3-4 ile çözülemezse yüzde 5 ile çözülebilirdi. Şimdilerde ise pazarlama sorunu doğrudan finans ve şirketin bekasının sorunu. Patronlar ve profesyoneller bunu anladığında kazancı müşteri ile paylaşmayı öğrenecekler. 10) Toplam satış adetlerine baktığımızda piyasada durgunluk yok. Sorun her yıl arzın artması. Bu arz fazlası orta sınıf için fırsatlar sunuyor. 11) Pega Kartal'da hemen kiracı bulabilecekseniz ve ödemeyi 60 ay sıfır faizle yapacaksanız değerlendirilebilir. Kira çarpanına göre fiyatı yüksek. Ödeme tablosu cazip. Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.