İnşaat oturum alanı hesaplama

Merhaba Tebernüş Bey , Size bir konu hakkında danışmak istiyorum.Kendime bir yazlık arsası almayı düşünüyorum ve yeri buldum. Arsa 195 m2 . İmar planında %40 - 80 toplam 2 kat müsaade ediyor. Yalnız arsa kenarlarından 3 mt ön kısmından da 5 m çekilme olacak deniliyor. Görüştüğüm emlakçı yapılacak insaat hakkında benim kafamı aydınlatamadı.Bu verdiğim bilgilerde siz bana oturum alanının ne kadar çıkacağını söyleyebilir misiniz ? Kenar çekilmeler yapıldıktan sonra mı %40 taban oturumu veriyor ? Bu kısmı tam anlayamadım. Biraz işin matematik kısmını sordum farkındayım ama belki yardım edersiniz diye düsündüm.İyi günler dilerim.