Herşeyi yönetici ve denetici belirlemek istiyor.
Sn.Prof.Dr.Gürsel Öngören ; Anadolu yakasında Maltepe ilçesinde oturuyoruz.Yönetici ve denetici kafa kafaya vermişler ve sitemizde oturan maliklerin yarısını dinlemiyorlar. Açıkçası diktatör gibi davranıyorlar. Size soracağım sorular : 1- 20 Ocak 2013 tarihinde hem apartman toplantısı, hem de sitemizin müteahhite kat karşılığı verilmesi toplantısı birarada yapıldı. Bazılarımız hariç, diğer malikler konuları birbirine karıştırıp her oylamayı olumlu zannedip onayladılar. İki konunun bir araya sıkıştırılması yasal mıdır ? 2- Yönetici ve denetici yasal malik değiller. Tapuları hanımlarının üzerine. Bu durumda , görevleri ve aldırdıkları kararlar yasal mıdır ? 3- Bağımsız bir divan başkanı seçilmesine rağmen , onu hiç konuşturmadılar ve bizlerin de itirazlarını dinlemediler. Denetici , kendisini " katip " seçtirdi ama divan başkanını konuşturmadı ve yönetici de hiçbirşeye karışmadı. Site toplantısında ; hesap vermesi gereken yönetii ve denetici toplantı görevlisi veya divan başkanı konumunda olabilir mi ? Bu durum yasaya (KMK'ya) uygun mudur ? 4- Toplantıda , denetici elinde önceden yazılıp hazırlanmış bir metni ( yani önceden kendi kararlaştırdıkları ve hiçbir bina yapmamış bir firmanın mğteahhit olarak seçildiği şeklindeki kararı ) karar defterine yazıp oylama yaptırdı ve itirazlarımıza rağmen karar haline getirdi. Bu yasal mıdır ?( Ben bu karar için imzamın altına " tüm kat maliklerinin onaylaması durumunda " gibi bir şerh koydum.) 5- Yine yanında önceden yazılmış olarak getirdiği ; " siteye ait risk raporu alınması " kararını da , aynı şekilde itirazlarımıza rağmen aldırdı. 6- Kararlara , böyle olmadığı halde " birçok teklif kat malikleri tarafından incelendi " şeklinde yazdılar. Halbuki bizlere ne bir teklif , ne bir proje vermediler ve inceletmediler. Belgeye dayalı olmayan bu karar geçerli midir ? 7- Kendi istedikleri doğrultuda kararları aldıktan sonra ; toplantı sonunda yine önceden hazırlattıkları ve kendi seçtikleri hiç bina yapmamış firmaya ait projemsi bir kitapçığı dağıttılar ve bilinçsiz insanların o yöne meyletmesini sağladılar. Başka seçenekler olmadan ve incelenmeden tek bir firmaya karar verdirilmesi yasalara uygun mudur ? 8- Toplantıdan sonra , alınan karaların fotokopilerini ( kendileri gibi birkaç kişi hariç ) dağıtmadılar. Bu durumda bu kararlar geçerli midir ? Çünkü, KMK ' na göre , kararlara yasal itiraz etme hakkımızı engellediler. 9- Kararları dağıtmadıkları halde , alınan kararları uygulamaya başladılar. Bir taraftan beton numuneleri aldırdılar. Bir taraftan da kendi seçtiklri firmaya sınırsız yetkiler tanıyan " vekalet " verdiler. Ben bu vekaletin verilmesine karşı çıktım. Gelip kapıma küfrettiler. Vekalete başkaları da karşı çıkınca , " 3 kişi bile bu vekaleti verebilir " dediler ve kendi seçip karar defterine kendi yazdıkları , referansı bile olmayan firmaya vekaleti verdiler. 10- Ara toplantılar yaptılar ve bizleri haberdar etmediler. Bir şekilde haberi olup ta gidenleri " biz sizi çağırmadık ki , niye geldiniz? " dediler. 11- Bütün bu hukuksuzluklara karşı , KMK' na uygun olarak olağanüstü toplantı yapmak için imza toplamaya başladık. Bize imzalayacağını söyleyen bir malikimizin işlerini yapan emlak komisyonusu vasıtası ile ; toplantı çağrı yazımızın ve bazı imzaların bulunduğu evrakımızı ele geçirip imzaların üzerini çizdiler. Bunu yapmakla suç oluşturmuş olmuyorlar mı ? 12- Yönetici ve deneticiye hitaben , yukarıda bahsettiğim konuları kanuni düzende yazıp ihtarname çektik. Bize haber vermedikleri ve seçtikleri firmanın sunum yaptığı , otelde gerçekleşen bir toplantıda ; toplantıya çağırdıkları maliklere , ihtarnameyi sallayıp göstererek alay konusu etmişler. 13- Tapu müdürlüğünden 29 Nisan 2013 tarihinde , tapularımıza şerh konulduğu ve 15 gün içerisinde itirazımız varsa sunmamız gerektiği şeklinde yazı geldi. Risk raporunda binamız riskli çıkmış. Ama ; yukarıda bahsettiğim kanunsuzlukları ve yönetici-denetici ile onların akıllarını karıştırdıkları bazı maliklerin ; hiç bina yapmamış ve referansı bile olmayan bir aracı - komisyoncu görünümlü firma ile sözleşme imzalamamaları için ne yapmalıyız sizce ? Sn. Öngören ; Bu uzun sorularım için özür dilerim ama ; bilime , kanunlara ve kurallara göre davranan birisi olduğum için ; bizim sitemizdeki bazı kişileri ve olayları sizin gözünüzde tam canlandırabilmek amacıyla olduğu gibi yazmaya çalıştım. Cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim. Saygılarımla ; Mahmut Aytas
Cevap : Sorularınızın cevapları;
1) Genel Kurul kararının iptali için dava açabilirsiniz.
2) yönetici ve denetici site/apartman yöneticileri kat malikleri genel kurulu tarafından seçildikleri sürece yasaldırlar. Kat maliki olmamaları diğer bir değişle tapuların eşlerinin üzerine olması bu durumu engelleyen bir sebep değildir. Aldıkları görevi ve verdikleri kararları 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa ve site yönetim planına uygun olarak yaptıkları taktirde aldıkları kararlar yasaldır.
3) Uygun değildir o yüzden bunu davada gerekçe olarak kullanabilirsiniz.
4) kat malikleri alacakları bir kararla binalarını müteahhite verebilirler. Bunun için oybirliği esastır. Kat malikleri genel kurulu kararına karşı 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu uyarınca kural olarak kararın alındığı tarihten başlayarak iptal davası açmanız mümkündür.
5) Siteye risk raporu alınması için genel kurul kararına gerek yok. Her bir malik tek başına bu raporu alabilir.
6-7-8) Bu gerekçeyi genel kurul kararlarının iptali için kullanabilirsiniz.
9-10-11) Sitede sizin gibi muhalif olanları önce küçük bir grup halinde toplayın (6-7 kişi). Sonra da bir strateji belirleyin, yeni bir toplantı daha yapın. Bu kez bütün muhalifleri davet edip bir toplantı daha yapın. Bu toplantıda muhalifler adına aranızda 1000-2000 TL kişi başı para toplayıp bir fon oluşturun, bu işlerin uzmanı birkaç avukat ve hukukçuyla görüşün. Birine karar verdikten sonra bu müteahhit ve destekçileri ile mücadele konusunda çalışmalara başlayın. Kapıya gelip küfür edenlere de ayrıca hakaret davası açabilirsiniz ama topyekün bir mücadele edip sitenizin zararına olabilecek bir dönüşümü engellemek o küfürbazların canını daha çok yakacaktır.
12) Direnebileceğiniz birçok hukuki yol var. En azından 4-5 tane dava açabilirsiniz. O yüzden kendinizi üzmeyin. Gün gelir o size salladıkları ihtarnameyi ne yapacaklarını bilemezler. Birleşin ve iyi bir hukukçuyla mücadeleye başlayın.
13) Risk raporuna İl Çevre Müdürlüğüne bir dilekçe vererek itiraz edip hızla buna dava açmanız gerekecek. Risk raporu sonucunun size bildiriminden 30 gün içinde dava açmanız lazım. Diğer davalar açısından avukatınız size pek çok alternatif sunacaktır.
Netice olarak Mahmut Bey, çoğunluğun yararına olmayacak bir kentsel dönüşüm projesi bana göre birçok hukuki yol kullanılarak engellenebilir. Azınlık olan 1/3 kat malikleri hiçbir zaman çaresiz ve köşeye sıkışmış değiller. Birleşirseniz olumlu sonuç olanak dahilinde. Başka sorularınız olursa her zaman yardıma hazırız.