hala balon yok demek 10 yıldır gelir düzeyi artmazken evin artması ama kirada minimal artış mantıklımı
Türkiye?yi konut fiyat artışlarında son altı yılın 4?ünde birinciliğe taşıyan şehirlerin başında İstanbul geliyordu. OECD verilerine göre Türkiye konut fiyatlarında 2012, 2013 ve 2015 ile 2016 yıllarında ilk sırada yer aldı. Diğer iki yılda da ikinci ve üçüncü sırada yer buldu. 2010 öncesinde ise Türkiye için veri yok. - Bu hızlı konut fiyat artışlarına ise kira artışı yetişemiyor. Bu nedenle IMF?nin izlediği başka bir seriye göre Türkiye konut fiyat artışlarının kira artışlarının üç katına çıktığı ve bu konudaki dünya birinciliğini yıllardır kimseye kaptırmadığını da görüyoruz. Yani Türkiye?de kiralar bir artarken, konut fiyatları üç artmış. Bu durum farklı gelişmelere işaret eder. - Konut fiyat artışlarının aşırıya kaçtığı, bir balon oluşumu içinde olduğunu gösterir ki, bu konutlara ödenen fiyatlara uygun kiraya verilemediği anlaşılıyor. Çünkü kiralamanın esası konutun kendini 15-20 yılda amorti etmesine dayanır. Konutun 15 veya 20 yıllık toplam kirası, o konutu satın alabilmeli. Bu da konutun, değerinin 180 veya 244?te biri tutarla aylık kiraya verilebilmesi demektir. Mesela İstanbul?da 500 bin dolara (1.7 milyon liraya) satın alınan bir dairenin 7.172 TL?ye kiralanabilmesi gerekir. Uygun fiyat kira oranı bu olmasına karşılık, bunun üstüne çıkılan butik semtler ya da siteler de olabilir. - Ancak İstanbul?da bırakın 15 çarpanını, 20 çarpanıyla bile satılık konut bulmak zor. 25, 30, 40?a doğru giden oranlar söz konusu. - Yüksek fiyatlardan, yüksek fiyat kira çarpanıyla konut alanların durumunu iki şey kurtarabilir. Biri önümüzdeki dönem konut fiyatları aynı hızla artmaya devam eder, dolayısıyla konut sahipleri kiradan değil de asıl değer artışından kazanırlar. Bir aşamada satmaya kalkarlarsa da reel anlamda zarara uğramazlar. - İkincisi de önümüzdeki dönemde daha yüksek kira ödeyeceklerin çıkacağının umulmasıdır. Bunun için de kişi başına gelirini artması, istihdamın artması, geleceğe yönelik beklentilerin iyileşmesi gerekir. ben kendime ait evi gecen yıl 2750 ye 1 haftada maltepede kiralarken bu sene 2500 e 1 aydır kiraya verememem bunumu ,işaret etmekte
Cevap : 1) Müsaadenizle önce bir fıkra anlatayım. Yolda cipiyle giden bir kişi aniden yol kenarında koyun otlatan bir çoban görür. Aracını durdurur ve çobana seslenerek, ''Sana şu anda kaç koyun otlattığını söylersem bana bir koyun verir misin? Eğer bilemezsem sana cipimi vereceğim'' der. Genç çoban bu teklifi kabul eder. Adam, çobanın 348 koyun otlattığını söyler ve bahsi kazanır. Bir koyunu cipinin arkasına atar. Biraz yol aldıktan sonra tekrar döner ve gence ikinci bahis sorusunu sorar. ''Bil bakalım benim mesleğim ne? Eğer bilirsen cip de senin, koyun da.'' Genç tereddüt etmeden yanıtlar. ''Siz bir danışmansınız.'' Adam şaşırarak, ''Nereden bildin?'' diye sorar. Genç çoban, ''Çünkü çağrılmadan geldiniz. Benim bildiğimi bana söylediniz. Üstelik bir de koyunumu aldınız'' diye yanıtlar. Biraz duraksayıp şöyle devam eder: ''Galiba siz yurtdışından geldiniz. Adam şaşırarak, ''Peki bunu nasıl bildin?'' diye sorar. Çobanın yanıtı şöyle olur: ''Şeyy, koyun yerine koyun köpeğini cipinize attınız da ondan...'' İstanbul konut piyasasını anlamak için bu kadar derin analiz yapmanıza gerek yok. Mesele çok basit. Piyasada arz fazlası var. 2) Arz fazlası pazarın doğal döngülerinden biridir. Kazanç oranı arttıkça üreticilerin iştahı kabarır. Daha fazla arz yaparlar. Eninde sonunda pazarda arz fazlası oluştururlar. 3) Bunun devamında frene basılır. Arz azalır. Arz talebi karşılayamayacak düzeye gelir. Bu kez fiyatlar yeniden yükselir. 4) İstanbul konut piyasasını finansal mantalite ile anlamaya çalışanlar hep yanıldılar. Bundan sonra da yanılmaya devam edecekler. Neden? Çünkü gayrimenkulün ihtiyaç boyutu vardır. Gayrimenkulün tüm yatırım enstrümanlarını uzun vadede getiride geçmesinin nedeni budur. 5) İstanbul'un hala iki önemli beklentisi var. Bunlardan birincisi hükümetin büyük çaplı kentsel dönüşüm yapacak olması. İkincisi ise Ortadoğu başta olmak üzere yabancı alımları. Bugün Katar'daki gerilim bile Türkiye konut piyasasını cazipleştiriyor. 6) Maltepe'deki evinizin fiyatı ne? Etrafındaki evler ne kadara kiraya veriliyor? Ayrıca Buraya tıklayınız adresindeki yazımı mutlaka okuyun.