Ev fiyatları ve ev kiraları düşüyor mu?
Tebernüş Bey İstanbul'da son 3-4 yılda ev fiyatları ve kira fiyatları inanılmaz arttı. Kira çarpanları150'den 250 üzerine geldi. Şimdi son aylarda ev fiyatları değişmiyor hatta bazı yerlerde ciddi indirimler var. Fakat kira çarpanları hala çok yüksek. Hatta kira fiyatları yüksek olduğu için bazı ev sahipleri kira tahsilatını da yapamıyor. Yatırımlık daireyi beyaz yakalıya kiraya vermek isteyen yatırımcı düşük kiraya razı oluyor. Mesela Bahçeşehir gibi yerlerde kira çarpanları 400-450 çıkmış durumda.. Sizce bu durum ne kadar sürdürülebilir.. Bir de şimdi inşaat firmaları kira çarpanlarının artık 300 olarak hesaplanması gerektiğini ifade ediyorlar. Bence bu saçma. Çarpanlar 250'den daha aşağı gelmeli. Zira ev fiyatları düşüyor, kiralar sabit. Yüksek kiralı yerlerde tahsilat veya kiralanma sorunu var. Bir de Türkiye'de ve dünyada faiz oranları artıyor. FED bu sene 2 kere daha faiz artıracak. Bu şartlarda kira çarpanları 300 oldu diyen İnşaat Firmaları hakkında ne düşünüyorsunuz?
Cevap : 1) Matematiğe aykırı hiç bir yatırım sürdürülebilir olmaz. Geçmişte kira çarpanına aykırı lokasyonlar için aynısını söylemiştik. Düzeltmesi geldi. 2) Bu noktada emlak yatırımı yapanları çok iyi anlamak gerekiyor. Faizin getirisi bir şey değil. Reel bazda para eriyor. Dövizi zaten biliyorsunuz. Dolar 4 TL'ye çıktığında orada kalıcı olmayacağını söylemiştim. Bugün doların hali ortada. Türkiye'ye Körfez ve Arap ülkelerinden 120 milyar dolarlık yatırım bekleniyor. Bu yatırımlar gerçekleşirse dolar 3 TL'nin altını bile görür. Dolardan eurodan yatırım aracı olmaz. Geriye altın kalıyor. Altının onsu yükselse bile döviz düştüğü için altın da getiri sağlayamıyor. Dolayısı ile yatırımcılar gayrimenkule yönleniyor. Gayrimenkulü daha güvenli buluyor. Uzun vadede mutlaka para edeceğini getiride diğer yatırım enstrümanlarını geçeceğini biliyor. Kira çarpanı yüksek olsa da gayrimenkulü tercih ediyor. 3) Gayrimenkulün her alanında arz fazlası var. Arz fazlası orta ve alt gelir grubu için uzun vadede fırsat. Ayrıca uzun vadeli düşünenler için de fırsat. 4) Genel bir düşüşten bahsedemeyiz. Sıkışıp satanlar var. Piyasanın sağlıklı gelişimi ve yükselişi için bu gerekli. Bu satışları "düzeltme hareketi" olarak değerlendirmek gerekir. 5) Fiyatlar ne zaman yükselişe geçer? Arz azaldığında. Arzın azalması da yakın zamanda mümkün görmüyor. 6) Bireysel Arap alımları artıyor. Normal koşullarda artacak da. Bu artış arz fazlasının eritilmesini sağlar. 7) Yatırımcıların "Boş duracağına düşük bedel ile kiraya vermesi" de mantıklı. Sitede doluluk oranları yüzde 100'e ulaştığında kiralar yükselir. Buraya tıklayınız adresindeki analizimi okuyun.