Esenyurt Meydan & Beylikdüzü E5 Seçimi?

Merhaba Tebernüş Bey, tüm yazılarınızı keyifle okudum. Gayrimenkul yatırımı yapmak, şişirilmiş fiyat verenler ya da 100 yıl sonra geçecek metronun primini şimdiden gayrimenkulün üstüne ekleyip reklam yapanlar yüzünden zorlaştı. Bu yüzden sizin gibi bilgilendirici kişileri bulmak bizim için de şans doğrusu. Şimdi soruma geçmek istiyorum. Hem kira geliri olacak (175-190 çarpanlı) hem de yıllar içinde yıllık min %10 prim yapacak bir işyeri arıyorum. Beylikdüzü E5 aksında Ginza Lavinya, Phuket, Skyport, PerlaVista gibi marka ofis projeleri var. Şu anda 4000-5000 TL/m2 den satılıyor ortalama. Aidatlar da 250-300TL/ay mertebelerinde. 450 kTL'lik yerlerin de ortalama kirası 2000-2250TL söylenen. Bir de Esenyurt Meydan'daki Hanplus AVM'nin 2. katında dükkanlar var. 2750 TL/m2. Aidatlar 250 TL civarında. 335 kTL civarındaki dükkan 1750 TL kira getirisi var. Yukarıdaki tabloya bakında Hanplus mantıklı görünüyor ama hala doluluk oranı az ve yıllık değer kazancı konusunda şüphelerim var. Sizce, hangi bölgedeki yatırım daha mantıklı görünüyor? Hanplus AVM'deki değer artışı yıllık %10'dan az olur mu? Cevabınız için şimdiden çok teşekkürler...