Daire alınabilir değeri hakkında yorumunuz

Hocam merhabalar,öncelikle iyi bayramlar.Umarım iyisinizdir.Benim sormak istediğim soru şu şekilde : Bir dairenin gerçek (alınabilir) değerini nasıl belirleyebiliriz.Eksper çıkarttığı değer mi,yoksa sarı sitede benzeri ilanlar mı ? X konumundaki bir daire için farklı emlakçı arkadaşlarla konuşuyorum,birisi farklı bir değer diğeri farklı bir değer söylüyor.İnsanın kafası karışıyor gerçekten.Bu konuda aydınlatabilirseniz sevinirim.Teşekkürler.