brüt-net m2 arsa payı m2 doğu ataşehir-ıspartakule değerlendirme

Yatırım odaklı bir tercih için mümkünse sizin değerlendirmenize ve görüşünüze ihtiyaç duyuyorum alternatif-1 : doğu ataşehirde, emlak konutun inşaa ettirdiği bir site dairesi brüt 135 m2 , net süpürülebilir alan balkon dahil 98 m2 , brüt/net farkı %38 , arsa payı 59 m2 ; brüt m2 si 3.881 TL , net m2 si 5.349 TL, arsa payı m2 değeri 8.957 TL , kira çarpanı 262 ay , kira bedeli 2.000 TL, satış bedeli 524.000 TL , 3+1 daire alternatif-2 : ıspartakulede, emlak konutun inşaa ettirdiği bir site dairesi brüt 58 m2, net süpürülebilir alan 42 m2 balkon yok, brüt/net farkı %38 , arsa payı 58 m2 ; brüt m2 si 2.937 TL , net m2 si 4.048 TL , arsa payı m2 değeri 2.931 TL , kira çarpanı 262 ay , 650 TL bedelle içinde kiraci oturmakta, satış bedeli 170.000 TL , 1+1 daire sorum-1 : her birinin kira çarpanı 262 olan bu 2 dairenin , semtlerine göre m2 fiyatlarını nasıl buluyorsunuz özellikle m2 bazlı bir değerlendirme yapabilir misiniz? sorum-2: sizce bu 2 alternatifi değerlendirirken diğer tüm etkenleri de eşit kabul ettiğimizde uzun vadeli risklerden defansif biçimde korunmak için net m2 fiyatınımı yoksa arsa payı m2 fiyatını mı daha ön planda tutmalıyız ? Saygılarımla yardımlarınız ve değerlendirmeleriniz için şimdiden teşekkür ederim,