BİRDEN FAZLA GAYRİMENKUL SATIŞI
Ahmet bey merhaba 2014 yılında 2 arsa satışım oldu 1- Eylül 1994 yılında 90 milyon TL bedel ile alıp 2014 haziranda 25000 TL.ye sattım 2- Ocak 2008 de 5000 TL bedel ile alıp 2014 Mart da 70000 TL.ye sattım. Her iki arsada 5 yıllık zaman aşımı süresini doldurmuş durumda fakat iki satış var, bu satışlardan sonra yerlerine yatırım için başka arsalar aldım 2014 yılı içinde. Size sorularım; 1- Zaman aşımı dolduğu halde 2015 de beyanname verecekmiyim? 2- İlk arsamdan zarar etmiş durumdayım,maliyetini nasıl hesaplayacağım? 3- İlk arsa yirmi yıl önce alınmış, ikincisi ise 6 yıl önce bunlar ticari kazanca girermi? Ahmet bey,daha önceki soru ve cevapları inceledim,benim durumuma uyanını bulamadım, cevaplarsanız sevinirim..Teşekkürler.
Cevap : merhaba, alınan gayrimenkulün 5 yıl dolduktan sonra satılması elde edilen gelir değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmemektedir. Yapmış olduğunuz alım satım işleminde doğan kazancın ticari kazanç veya değer artış kazanç kapsamında olduğunun tespitinde ise aşağıdaki açıklamalara göre tespitini yapmanız gerekmektedir.Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Muamelede çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında ard arda satılmasıdır.
2-GAYRİMENKUL ALIM-SATIM İŞLERİNDE 'TİCARİ KAZANÇ DEĞER ARTIŞ KAZANCI' AYRIMI
Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki "değer artış kazancı" olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur "faaliyetteki devamlılık"tır.
Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt 'kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
Alım satım işlemlerinin birden fazla olması halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için ikinci önemli unsur olan "satışın hangi amaçla yapıldığı"nın tespit edilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir.
Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise "ticari bir organizasyonun varlığı"dır.
Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü "faaliyetteki devamlılık" ve "satışın hangi amaçla yapıldığı" unsurlarına göre tespit edilir. ( GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLER REHBERİ 2014)