arsa rayiç bedel artışı

merhaba Tebernüş bey size sormak istediğim soru Arsa rayiç bedellerindeki artış o bölgedeki yapıların prim yapmasına işaret edermi ? İzmir Gültepe Ulubatlı Mah.otoruyorum geçen yıl 44,44 olan arsa rayiç bedeli bu sene 196,00 TL gibi 4,5 kat artış göstermiş durumda ort.daire fiyatları 100 m2 için 80.000-100.000 civarı gaziemir semtinde aynı m2 ort.daire fiyatları 200.000-250.000 arası değişiyor arsa rayiç bedeli 120,00 TL sorum arsa rayiçi neye göre belirleniyor?yüksek olması nelere fayda sağlar? şimdiden teşekkür ederim.