arazi fiyatlandırmadaki astronomik faklılık

Tebernüş bey, genç bir takipçiniz olarak bir şeyi çok merak ediyorum. Kırklareli vize bölgesinde babadan kalma bir arazim var. Son atımlık kurşunum. Satıp iş kuracam. Bu arada köyde ama arsa vasfında bir arazi. Fiyat belirlemek için dediğiniz gibi komşu parsellere emsal yerlere hatta çevre köylere bile baktım. Ama görüyorum ki metrekare fiyatlarında inanılmaz uçurumlar var. Neredeyse aynı özelliklere sahip yan yana iki arazinin m² fiyatları biri diğerinin 2 hatta 3 katı. Emlakçılara sorduğumda onlarda da net bir fiyat yok. Birisi 10 diyorsa diğeri 15 diyor. Ben sağlıklı bir fiyat çıkarmak için ne yapmam gerekir? rayiç bedelden yola çıksam olur mu?